こんにちは！現役公務員兼不動産投資家のニコです！
今日は、「不動産投資の物件購入の流れ」について解説します！
不動産投資に興味を持って書籍で勉強したりセミナーに参加したりすると
何となく不動産投資のメリットは分かるものの、
「実際のどのように動いたら良いのか分からない」
「具体的な動き方が分からない」
こうした壁にぶつかると思います。
そこで本日は、
３棟を運営しているニコが、初心者の方に向けて、
不動産投資の始め方について解説します。
流れを理解することで変な物件を掴まされるリスクを軽減できますので、
是非最後までお読みいただければと思います。
最後まで読んで頂いた方は…超優良情報が待っていますよ！
僕の友人の素晴らしいブログもぜひ見てくださいね！
形式的な流れは、「買付⇒契約まで完了してから銀行への申込み」なのですが、
案件全体の効率化を図るために②～⑤付近は同時並行的に進めて行くことになります。
では具体的に見ていきましょう！
①物件情報を入手する。
まずは物件情報が必要です。
物件情報を得るために業者さんと面談をして希望条件を伝え、
融資がでそうな銀行を想定して、物件探しをします。
業者さんも探してくれる場合がありますが、自分でも積極的に探していくことが必要です。
ちなみに物件情報は基本的に「楽待」「健美屋」などのサイトを見ることになると思います。
たまに掘り出し物（思ったより土地値が取れる、指値が効く等）もありますが、
あまり良い物件が残っていないのが実情です。
良い物件探しのためには超優秀な売買パートナーを味方につけることも重要です。
ニコは最近ほとんど物件探しは不動産業者さんに外注です。
こちらの記事にもまとめてますので、是非ご覧くださいね。
②現地調査をする。
続いて、現地調査です。
物件の状態は物件により様々です。物件を確認するためには現地調査が欠かせません。
物件の現地調査方法については、「不動産投資：現地調査のポイント！」を今後まとめます。
お楽しみにしてください。ディフェンス力を高めましょう。
ただ、物件情報をゲットしただけの状態で、全ての物件の現地調査へ行っていては身が持ちません。
したがって、下記④にある融資の方向性がかなり有望だということになってから
「（③買付）⇒④融資濃厚⇒②現地調査」も方法として行くのも方法論としては効率的です。
ただしこの場合、注意点があります。
④融資の方向性がかなり有望だということになってから
現地へ行って、買付書を取り下げた場合、
法的には問題ないものの業者さんからの信頼は激減します。
２度と物件情報はこない可能性もありますので気をつけてください。
③買付書を提出する。（「買いたい！」という意思表示をする。）
購入の意思表示です。
口頭ではなく、物件の買付書をもって購入の意思表示をするのが一般的です。
昨今では買付書を提出した順番（スピード）だけでなく、
融資がついた順に購入順位が決められます。資金の準備ができた順というわけですね。
④融資申込みをする。
融資申込みには銀行セット（物件情報と自分の属性資料)を持っていきましょう。
下記のすべての書類をコピーして準備しておいてください。
３セットくらい用意しておくと良いです。
データが欲しい場合もあると思うので、すぐに送信できる体制にしておいてください。
昨今は融資がついた順で売買の優先度が変わっています。買付のスピード順ではありません。
何事も一生懸命やっている人に応援してくれるというのは不動産会社さんも一緒です。
コツコツしっかり準備しておきましょう！
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★銀行セット★
《物件情報》
⑴物件概要書
⑵レントロール
⑶謄本（土地・建物）
⑷公図、路線価図、用途区域図、建物図面、固定資産税評価証明
⑸平面図立面図検査済証
⑹建物修繕履歴（あれば）
⑺賃料査定書（あれば）
⑻外観、内装写真
⑼収支シュミレーションの作成（自分で作りましょう）
《個人属性資料》
⑴本人の免許証、保険証
⑵配偶者の免許証、保険証
⑶源泉徴収票 （３期分）
⑷確定申告書（ある場合３期分）
⑸決算書 （ある場合３期分）
⑹借入がある場合は返済予定表（自宅も含む）
⑺保有物件一覧、物件毎の収支借入状況残債
⑻保有資産一覧表（銀行通帳コピー、投資信託エビデンス、生命保険等など）
⑼給与明細１年分
⑽自己紹介書（自分の職務経験などPR）、家族関係図
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⑤融資の内諾がでる。
融資の申し込み後、１～２週間で結果が出ます。
もし融資の内諾が出れば、次のステージに進めます。
ちなみに金融機関には、それぞれの会社ごとに決済の枠があります。
例えば５０００万円以内なら支店長決済できる金融機関もあれば、
２０００万円であっても審査本部に諮らなければいけない金融機関もあります。
⑥売買契約をする。
元来は売買契約後に融資審査が基本ですが、
融資が濃厚になってから売買契約というのが一般的です。
なお、売買契約の撤回は高額な違約金が発生します。
ここまでに、配偶者など、連帯保証人の候補になる方の了承を確実に得ておきましょう。
⑦金消契約で奥様に反対されて、取引をしない場合は高額な違約金が発生します。
奥様との日頃からの関係性が試される瞬間でもあります（笑）
⑦銀行と金消契約をする。
そして銀行との金消契約です。
金消契約の正式名称は「金銭消費貸借契約」になります。
簡単に言うと、銀行とお金の貸し借りの契約です。
金消契約は銀行の営業時間に行う必要があるので平日の日中です。
休めるように仕事を調整しておきましょう。
なお、金消契約では、
国税、地方税などの滞納がないか納税証明、
住民票、印鑑証明などの公的書類が必ず必要です。
このような公的書類の取得は平日しかできません。
サラリーマンで平日お仕事の方は、スケジュールをしっかり組んでおきましょう！
⑧決済★
決済日は万事順調に進むことを祈るだけです。
相手の忘れ物が無いことも祈りつつ、
こちらも忘れ物は絶対に許されません。免許証と印鑑・通帳は絶対持って行きましょう。
もちろん決済も平日のみです。
通常は午前中10時くらいからスタートして、早ければ１時間程度で終了です。
本日は以上です！
初めのうちは物件情報の確認で手いっぱいだと思いますし。
現地調査や金融機関とのやり取りが発生すれば、
初めての事ばかりで混乱すること間違いなしです。
ただし、場数を重ねればきっと大丈夫。
少しずつポイントが絞れてきて、行動が速くなるでしょう！
さぁさぁお待たせしました！
今回の記事に興味を持っていただいた方は、
きっと不動産投資の初期ステージの方が多いと思います。
初期ステージのあなたを後押してくれる金融機関と言えば…
正解！日本政策金融公庫です！
そんな日本政策金融公庫ですが、
僕のTwitter友達の「太郎さん」が公庫を完全に攻略しています。
めちゃくちゃ実用的なブログを書かれてますので、
ぜひこちらも参考にしてみてくださいね★
最後までお読みいただきありがとうございました。
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