みなさんこんにちは！不動産投資家のニコです！
不動産投資にはいろいろな手法がありますよね。
地方物件を高利回りで稼働させている方も入れば、
都心RCのパリッとした物件で戦っている人もいます。
現金買いで中古を買い進めている人もいれば、
なるべくレバレッジを使いたいと考えている方もいます。
ライバルが増えると嫌なので、これまで極秘にしていたんですが(笑)
今日は自分的に負けないと思ってる不動産投資手法を紹介したいと思います。
①投資手法の違いとは？
さてさて、まずは冒頭に申し上げたアパート投資でよく比較される項目についておさらいです。
〇都心と地方
都心と地方はそれぞれメリットデメリットがありますが、僕は地方をお勧めしてます。
田舎過ぎは「需要と供給」が崩れるのであまりお勧めしていませんが、
一都三県はベテラン大家さんたちが強すぎます。
こないだ以前より勉強になるな～と思ってフォローしていた先輩大家さんから
DMを頂いたのですが、改めて規模を拝見すると引くくらいの規模でした(笑)
最近の金利上昇リスクに加え、新築がたくさん建つエリアでの家賃下落リスクは怖いです。
僕は戦闘力ないので、地方のライバルが地主さんみたいなところでないとたぶん戦えません(笑)
〇木造とRC
続いて構造に関する比較です。
積算（耐用年数）が出ますので、融資の出やすさからすればRCに分があるでしょう。
ただし、税金が高かったり、修繕費が高くなるリスクがあったりします。
CFの出るRCならリスクヘッジできるとは思うのですが、最近少ないですよね。
また、RCは木造に比べて規模が大きくなりやすいので必然的に価格も高くなり、
自己資金のハードルも出てきます。
木造の方がリスクが低いとは断言できませんが、自己資金の面からも
初心者は木造を選ばざるを得ない状況なのかなと思います。
〇新築と中古
こちらもよく比較されますが、物件次第でどちらでも稼げます。
・新築物件は利回りが低いですが、融資は出やすいし、入居付けも容易です。
礼金が取れるし、10年持っても築浅です。管理も容易でしょう。
木造で35年利回り７％みたいな融資さえ組まなければ出口も見通せますね。
・中古物件は利回りが高く収益性はあるのですが、手間はかかります。
融資は難しいですし、日々修繕の連絡が舞い込みます。
ただし収益性は高い。スキルがあれば客付も容易です。
賃貸需要があれば気にする必要はありません。
②ニコがやってる負けない投資
ここから本題です。包み隠さず言いますが、
〇築40年以内、5000万円以内
〇売値≦土地【相続税路線価＋実勢価格】÷２
〇道路付けが公道で、再建築可、接面が大きいほうがGOOD
〇路線価3万円以上
〇土地100坪以上
〇部屋面積：１Kなら20㎡以上、１DK以上なら30㎡以上、２DK以上なら40㎡以上
〇地域にある管理会社が複数
〇レントロールが的確
〇利回り13％以上
〇当初５年のROIが15％以上
〇CF手残り３％以上
〇人口15万人以上
〇遠隔地は新幹線停車駅
これですね。
物件概要とレントロールで情報を把握し、
８割方クリアしてるものは必ず買付けを入れます。
すべてクリアするものは速攻銀行にも連絡します。凄いスピードで連絡します(笑)
さて、これだけだと不親切なので、それぞれ理由をお伝えします。
〇築40年以内、5000万円以内
→これ以上だと、売却したいタイミングで次の買主がいなそうだからです。
〇売値≦土地（【相続税路線価＋実勢価格】÷２）
〇道路付けが公道で、再建築可、接面が大きいほうがGOOD
〇路線価3万円以上
→銀行評価を意識しています。
〇土地100坪以上
→100坪以下だと駐車場の台数が期待できないので、その観点からのフィルターです。
更地での売却を考えても、これくらいあると売りやすいと聞いたことがあります。
〇部屋面積：１Kなら20㎡以上、１DK以上なら30㎡以上、２DKなら40㎡以上
→これまでの経験からの感覚です。これ以下だと客付で厳しいです。
〇管理会社が複数
→１社が独占しているエリアだと、管理会社とうまくコミュニケーションが取れなくなった時に
身動きが取れません。管理会社との緊張感も大切にしましょう。
〇レントロールが的確
→事業計画に影響してくるので、ここは精緻に分析します。可能なら賃契を取り寄せます。
なお、空室の想定家賃は近隣の仲介店に電話ヒアリングするのが手っ取り早いです。
〇利回り13％以上
→僕はノンバンクにお世話になることが多いので、このくらいの利回りがないと
銀行に提出する事業計画上、赤字になる可能性が高いからです、
〇当初５年のROIが15％以上
〇CF手残り３％以上
→これまでの経験を踏まえた個人的な感覚です。
これくらいの収益性があれば、再投資も可能だし、突発的な修繕等にも対応できます。
〇人口15万人以上
→賃貸需要があるかどうかが大切です。
ぱっと見で10年先に高齢者ばっかりになるところは避けたいです。
少し心配な時は総務省の人口統計・推計とか見ますね。平均年齢とかもチェックします。
〇遠隔地は新幹線停車駅
→購入後は半年に１回くらいは現地に行きます。ストレスなく行きたいのです。
③この手法で絶対に負けないのか？
申し訳ないですが、物事に絶対はないです。負ける人は負けます。
不動産投資っていうのは「投資」とついているものの、完全に「経営」です。
そして、アパート経営ってそんな簡単なものではありません！
少し話が逸れますが、Twitterで不動産投資「詐欺」のことを強調してる方がいますよね。
個人的にはそもそも不動産投資に「詐欺」って概念はないと思っています！
業者に言いくるめられて単純に勉強不足なのかなと。
消費者マインドが抜けないから「詐欺」っていう言葉が出てくるのかな？
投資はいつもで自己責任でしょう。
スルガの件とかも被害者じゃなくて、未来のサラリーマン大家たちへの融資を閉ざした加害者だと思ってるのですが…厳しすぎ？
話を戻すと、結局上記のような物件を見つけても経営できなければ意味ないです。
優秀な管理会社を見つけるノウハウや、
融資を引き出せる事業計画の作り方を知らないと融資も受けられません。
ですので、絶対に負けないわけではないですし、そもそも普通には買えないかもしれないです。
ちなみに、この手法では融資が行き詰まるのではないかという指摘もよく頂きます。
僕は一都三県在住かつまだまだ未熟なので、
どうしても居住エリア内では自分の基準に合う物件は買えません。
遠方エリアとなるため結果的にノンバンク中心になってますが、融資は普通に出ますよ。
信金さんの担当者さんと話しても、「経験者には融資しますよ！」とよく聞きますね。
少し基準を下げれば、耐用年数越えを持っていようと融資は出るでしょう。
融資が出ないというのは、物件が良くないか属性が良くないか分かりませんが、
少なくとも中古アパートだから融資が出ないわけではないのかなと思います。
あともう一つのリスクヘッジとして、必要以上に物件を買い進めず、
家賃や本業の給与を適宜繰上げ返済していく作戦もありですね。
10年程度で無借金アパートを生み出せるのは築古のみではないでしょうか。
④新築アパートへの憧れ…
さてそんな私ですが、Twitterを見てると、新築アパートへの憧れが強くなります(笑)
なので、ここまで散々中古物件前提の話を進めておいて申し訳ございませんが、
僕もいつかは新築アパートやりたいです(笑)だって格好良いんだもん…(笑)
前述してますが、新築アパートの良いところは、
・融資がおりやすい
・修繕等がしばらく発生しないので管理が楽
この２点ですね。しかし！この２点だけと侮ることなかれ…
不動産投資って融資と管理を押さえれば、ほぼ負けませんから(笑)
でも、まだまだ勉強不足だし、与信も大したことないので、だいぶ先の話ですけどね！
勉強不足ながら気付いたのが、「耐用年数以内で元金均等返済で融資を受けてしっかり黒字が出る」
この手法なら、まぁ負けにくいでしょう。木造築11年が半額になることなんてあり得ないからです。
けど、最後にやっぱりこれも言わせてください。
〇（土地売却が容易なエリアで）土地値以下で毎年黒字。これも負けないです。
そう信じたい…(笑)これが間違いの場合、僕は負ける可能性が出てきます(笑)
本日は以上です！
自分の基準を持つことと併せて重要なのが金融機関へのヒアリングです。
狙っている金融機関が融資しやすい条件を把握していきましょう！
（そういう意味で、僕の手法はノンバンク中心なのであまり参考にならないかもしれません。
多くの金融機関が『耐用年数以内』の融資条件だからです）
今回の内容は専門的な内容も入ってるかもしれませんが、
キーワードを拾ってもらって、少しずつ周辺情報を得て頂ければと思います。
個人的には購入目線ダダ洩れの良記事を書いてしまったと思ってます(笑)
最後までお読みいただきありがとうございました。
コメント
ニコさん
これは、良記事ですね！笑
惜しげもなく披露するなんて素敵すぎます😊
ワタシは不動産賃貸業を志して1年ほどで、築古戸建1件しか所有してません。
今年は一棟ものをゲットしたいと思っております。
とても参考になりました、ありがとうございます！
こだま様
ご丁寧にありがとうございます。
自画自賛が恥ずかしかったのですが、そう言って頂き、嬉しいです！！
僕はtwitterもやっていますので、ぜひ仲良く絡んでください＾＾
フォローしたいです！！
僕もまだまだ不動産賃貸業の経験は未熟なので、色々と情報交換しましょう～☆