自己資金の大切さについて

ニコの不動産投資

みなさんこんにちは!現役公務員兼不動産投資家のニコです!
年末年始から物件が出てきてますね~。たまたまかもしれませんが、とても嬉しいです(笑)
このまま物件価格が少し落ち着いてきてほしいものです…!

さて、今回、私が地方で好物件を見つけた場合に迷うことなく買付けを入れられたのは、
自己資金がたくさんあったからです。トラスト使えますからね。

今回は良い物件が出てきたときに大切な「自己資金」について、
私が考えてきたことを語っていきたいと思います!

①自己資金っていくら必要なの?

そもそもですが、物件を購入する際には自己資金が必要です。
僕は過去に、諸費用まで含めたオーバーローン、フルローンで物件を購入していますが、
このご時世に、フルローン・オーバーローンで物件を購入することは現実的ではありません。

〇自己資金1割
諸費用7%

この二つは確実に発生するものと思っておきましょう。
具体的な金額で言うと、
〇2000万円なら340万円
〇3000万円なら510万円
〇5000万円なら850万円

〇1億円なら1700万円
このくらいの自己資金が最低でも必要になってくるわけですね。

②自己資金の重要性

この自己資金がないのに、アパート投資をしたいという方がいますが、
「まだスタートラインにすら立てていないよ!」ということをいつもお伝えしています。
例えば30代で、普通の社会人生活を送っていて、自己資金が100万円程度しかない方は
「お金を使い過ぎ」という烙印が押されてしまいます。

銀行員さんと話してても、不動産業者とお話してても、見込み客とすら見ていないです。
悲しいですが、まずはこの現実を受け止めないといけないですね。

逆に、自己資金がある方はどのようにみられるか。
これは体験談ですが、
私はそもそも26歳の時に、自己資金200万円で区分投資を開始しました。
その後、売却も行いながら、アパート投資を始めた29歳の時には
自己資金が1600万円ほどになっていました。
※これは相場が良かった、本業の給料を全力で貯蓄に回したことが大きいと分析しています。

〇30歳になる前にこれだけの自己資金を準備できて立派だ
〇フルローン前提でない時点で好印象だ
〇どうしたら29歳でこんなに自己資金を蓄えられるのか。

すべての銀行から、大絶賛だったことを覚えています。

これに不動産業者さん主導のローンとセットでの融資を紹介して頂き、
自分が望んだ以上の融資条件で融資を受けることに至ったわけですが、
決済の時にも「ニコさんだから、この内容になったんですよ」と言われました。

自己資金は単にお金の『定量面』だけを見ているわけではなく、
そのお金が用意できた『定性面』も合わせてチェックしているものと思われます。

③自己資金を貯める期間にすべきこと

ここまでで、自己資金がないと不動産投資を始められないこと、
自己資金を用意できていれば評価されること、について伝わりましたでしょうか?
ここからは、自己資金が少ない方が何をすべきかについてお話します。

選択肢は恐らく3つです。
(1)自己資金を使わない方法で資産運用する
(2)貯金期間と割り切り、自己資金を貯めることに集中する
(3)不動産投資を諦める

1つずつ解説します。

(1)自己資金を使わない方法で資産運用する
多くの方が、自己資金を貯める期間にも不動産投資にかかわりたいと
思われているのではないでしょうか。
その際、早まって大切な自己資金を失う手法を取ってしまってはいけません。
よく聞く話が、
〇無駄なセミナーやコンサルティングに多額の費用をかけてしまう
〇自分の自己資金で届く築古戸建てに手を出す
ですね。

有料コンテンツに関する記事は、別に書いています。
最近「FIRE」で集客してる人が多いですが、コンサル収入に頼ってる時点で
不動産投資うまくいってないんだなくらいに思った方が本当に良いと思います。

築古戸建ては、100万円で取得して50万円でリフォームして、
年間家賃収入60万円程度の仕上がりができる物件なら全然良いとは思います。
投下した150万円が2年半で回収できるので、良い選択肢だと思います。
これが、400万円で購入して、100万円でリフォームして、
年間家賃収入が60万だったら、自己資金を回収するのに8年以上かかります。
投資手法としていかに悪手か…一目瞭然ですね。

どうしても不動産投資がしたいなら、中古区分投資ですよ。
中古区分投資なら自己資金は不要ですからね。
物件価格は高くなっていますが、自己資金ノーダーメージで経験値詰めますから。

ただし、与信が傷つくので、1~2年ですぐに売却したい方向けではありません。
勉強期間中に不動産投資の経験を積むという点にフォーカスする感じですね。

(2)貯金期間と割り切り、自己資金を貯めることに集中する
これも現実的な選択肢ですね。
本業での給与を上げる、副業を始める、日常生活の節約を心掛ける…
本人の仕事等の状況によりますが、1年で100万~200万円は貯まるはずです。

不動産投資の勉強も行いながら、良いウォーミングアップ期間として捉えましょう。
その中で、融資が急に緩むかもしれませんし、良い融資商品が出て食う可能性もあります。
そのチャンスを虎視眈々と待つわけです。
この期間中は、目に見えて状況が変化するわけではありません。中々きつい時期になります。

けど、この間にも書籍で学ぶ、物件資料を何百件と目を通す、銀行に電話しまくる。
自己資金を死に物狂いでかき集めつつ、できることをするのみです。

(3)不動産投資を諦める
3つめの選択肢です。
僕は不動産投資が好きなので、なるべく諦めないでほしいと思う反面で、
これまで100人近くの相談に乗ってきて、
不動産投資向いていないと思う方も一定数いました。
「今の家からは引っ越せない」「副業できるほどホワイト職場ではない」
「忙しくて勉強も難しい…」

こういう方々は、恐らく何を言っても伝わらないので、難しいと思います。

スタートラインにすら立てていないので、
スタートラインまでに、ユニフォームを着て、スパイクをはいて、準備体操をして…

と当たり前のことなのに、それを拒否してスタートしようとしているのです。
大怪我につながる前に、辞退した方が本人のためになるかなぁと思います。
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本日は以上です!
自己資金が不足している方には耳の痛い話が多くなってしまいましたが、
こういう前提を話さないまま、有料セミナーに勧誘したり、
自分の得意な投資手法を自信満々にお伝えしているのを聞くと、
ブログで取り上げた方が良いと思い、今回解説させて頂きました。

自分の状況を冷静に分析し、時間はかかっても問題ないので、
良い物件が巷にあふれ出てくるまでジッと自己資金を蓄えましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました!!

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