こんにちは！
現役公務員兼不動産投資家のニコです！
今回は不動産投資で最重要パートナー『管理会社の選び方』についてお話します！
管理会社は不動産投資で重要事項なので、ニコも力を入れて説明しています。
以下の記事も是非見てくださいね。
管理会社の役割や重要性については以下の記事で解説しました！
管理会社とのコミュニケーションについては以下の記事で解説しました！
これらも是非ご確認ください！
それでは管理会社の選び方についてですが、
管理会社は以下、３点を中心にチェックしていきましょう！
①一番大事な「客付け力」があるかどうか。
最も重要なのはズバリ「客付け力」ですね。
「満室経営＝大家の空室対策×管理会社の客付け力」
なので、満室経営実現に向けて客付け力があれば、
兼業業者でも専業業者でもどちらでも構いません。
一般論としては、駅近で明るくて入りやすい店舗のある管理会社がおすすめです。
ただし最近はインターネット上で多数の業者が存在していますので、
判別がつかない状況もあるのも事実です。
ではどうするか。
直接電話等で相手の客付け力をを確認してしまいましょう。
「こんにちわ～○○アパートを購入するのですが、空室が３部屋あります。」
「現在の募集家賃や共益費、駐車場料金は適正でしょうか？いくらなら決まりますか？」
「ターゲットは誰でしょうか？サラリーマン？女性？生活保護？」
「このエリアで成約に強い設備や条件はありますか？」
「広告料の相場を教えてください」
そして最後に
「全て対応した場合、御社なら何か月で満室にできますか？」
と聞くのです。
相手の答えが、
Ａ社「うちに任せてもらえれば２か月で決めますよ。」
Ｂ社「お客様の状況によるので何とも言えませんが…最低３か月は必要だと思います。」
どうでしょうか。このやり取りだけで選択できそうですよね。
もちろんＡ社の言葉を鵜呑みにしろと言っているわけではないですし、
Ａ社が決められなかったとしても、それも含めて大家自身の責任です。
ただし…
大家として「満室経営に必要な対応を全て行う」と言っているにもかかわらず、
客付けできると答えられないところは、選んではいけません。
ちなみに管理会社への電話連絡ですが、遠慮や緊張する必要は全くありません。
物件に近い管理会社数社に電話しましょう。
大家側は管理会社にとって見込み客になるので、嫌なリアクションはしてこないです。
電話等でも客付け力が見極められなかった場合、元も子もないですが…
フランチャイズ系（アパマンショップやミニミニ、エイブル等）
に頼んでおくという方針で良いと思います。
というのも、フランチャイズ系は営業マニュアル等が整備されているので、
ハズレが少ないというメリットがあるからです。
さらに企業提携を獲得している管理会社は客付けに強いのですが、
地方ではアパマンショップやミニミニ、エイブルなどのブランド力は健在です。
僕がお世話になってるのは「武蔵コーポレーション」さんですが、客付けがまぁ強い。
不動産の書籍も何冊も出ている通り、こちらの会社はノウハウが尋常じゃないですね。
あまり広めたくないですが、せっかくブログを見て頂いているのでサービスで教えます笑
②苦情対応等のスピード・フットワーク
管理会社のフットワークは入居者の満足度に直結します。
入居者の日頃のコミュニケーションはもちろんですが、
何かトラブルが起きてしまった時のクレームも素早く対応してくれます。
対応が遅いとそれ自体がクレームになってしまいます。
そうした点から、物件に近い地元の管理会社は強いですね。
地場の水道業者やリフォーム業者とのコネクションができているので、
いつでも、何でも至急対応してくれます。本当に心強いです。
苦情対応に加えてフットワークが必要なのは、大家とのコミュニケーションです。
最近はＬＩＮＥが普及し取り入れて頂いているところが多いですが、
いまだに電話だけの管理会社も多いです。
電話だけでは至急確認したいことがあっても、担当者が不在だと対応できません。
「家賃明細が届いたけど、更新料が入っていないのでは？」
「２週間前に話してた、トイレ修繕の進捗はどうなった？」
「先週のＳＵＵＭＯ掲載の反響はどう？」
大家をやってると、それなりに管理会社に確認が出てくるものです。
普段の仕事では１～２時間でレスポンスが返ってくるのが当たり前の質問でも、
平気で２～３日で放置されるケースもあります。
レスポンスの遅い管理会社は付き合っていてもストレスになるだけなので、
相手に改善を促し、改善されない場合は管理切替も検討していきましょう。
③時代を捉えたＩＴ対応力
最後に、②と通ずるところがありますが「ＩＴ対応力」です。
インターネットをフル活用している管理会社は「自動操縦」が可能です。
毎月の入居状況やリフォームの手配、賃料明細等をＰＤＦなどでやり取りできれば、
書類の保管作業の削減や税理士等への書類提出のスピード向上に繋がります。
またＩＴ対応に力を入れているところは広告宣伝の多様さも魅力的です。
ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥＳなどの賃貸ポータルサイトに加え、
地元ならではの自社ホームページやＳＮＳでの情報発信・収集など
一歩先の賃貸経営をサポートしてくれます。
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本日は以上です！
①～③で甲乙つけがたければ、一緒に働いて気持ちの良い相手と契約しましょう。
何度も言うように、管理会社は賃貸経営の最重要パートナーです。
大家のイエスマンではダメで、物件の問題点をズバズバ言ってくれる管理会社が理想です。
パートナーとして真剣にアドバイスしてくれる管理会社
二人三脚で歩める管理会社を見つけましょう！
僕の最も稼ぎ頭になっている中古アパート物件でお世話になってるのは「武蔵コーポレーション」さんです。関東で空室が多い方はぜひ連絡を取ってみてください＾＾
不動産経営をしていると、いくつかの管理会社にお世話になると思います。
恐らく、管理会社のレベルによって賃貸経営の負担が全く違うことを実感するはずです。
一度で完ぺきな管理会社と出会うことは難しいと思います。
大家として、自身の人間力・経営力を高めていきながら、
最適なパートナーを見つけられるよう、試行錯誤していきましょう！
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