こんにちは！現役公務員兼不動産投資家のニコです！
今日は「キャッシュの残し方～アパート経営の支出編」についてです。
不動産投資ってすごいお金持ちになれそうなイメージを持たれている方もいると思いますが、
日頃の運営でキャッシュアウトがそれなりにあるので、
家賃収入がそのまま手残りになるわけではなりません。
耳障りの良い話が聞こえがちな不動産投資ですが、様々なキャッシュアウトを理解したうえで
投資家が望んでいる利回りが本当に実現できる物件なのか、見極めていくことが大事です。
今回は想定される様々な支出項目について解説しますので、
是非内容を理解して、堅実な不動産投資を行えるようにしてください！
①原状回復費用・外壁修繕費用
代表的なキャッシュアウト項目から説明していきます。
まず原状回復費用ですが、部屋数にもよりますが、退去が出ない年はありません。
退去の都度、キャッシュアウトが確実ですので、相場観は押さえておきましょう。
簡単なクリーニングで済む場合は、５万円程度で原状回復が可能ですが、
１０年以上住んでた方が退去される場合は…
ワンルームタイプでも30万円程度
ファミリータイプなら50万円程度の原状回復費用は覚悟しておきましょう。
これに水回りのリフォームが入った場合には、20～30万円上振れしてしまいます。
続いて外壁修繕ですが、大体15～20年ごとに修繕が必要です。
塗料の耐用年数は10年程度と表示されていますが、感覚的には15～20年に１度で十分ですね。
気になる外壁塗装の金額ですが、２階建て200㎡で大体100万～150万円程です。
長期保有を前提にすれば、年間10万円程度のキャッシュアウトなので、
入居者の安定した生活のためにもケチらずに計画的に対応していきたいですね。
②水道光熱費、インターネット料金
続いて、物件自体の水道光熱費、インターネット料金です。
共用部の水道代や電気代は大家負担です。
毎月のキャッシュアウトを正確に押さえておきましょう。
例えば、僕の物件のうち共用部に洗濯機が置いてある物件がありますが、
月々の水道代は3,000円程度かかりますし、電気代も1,000円程度かかります。
別の物件では、浄化槽の物件があるのですが、浄化槽を稼働させる電気代がかかるので、
毎月6,000円程度の電気代がかかっています。
エレベーターなしの物件であれば、月々の水道光熱費は5,000～10,000円みておけば
十分だと思いますが、これがエレベーター月の物件ともなると、電気代は跳ね上がります。
物件規模によって様々ですが、エレベーター付き物件では月々20,000円前後は覚悟しましょう。
年間で言うと240,000円なのでインパクトが大きいことがわかると思います。
インターネット料金も見逃せません。
昨今はデジタル化が進み「インターネット無料」は当たり前のサービスになっていますが、
その利用料は大家が負担してるのです。
１部屋当たり1,500円～2,000円かかるとすると、10部屋の規模で月々20,000円程度。
こちらも年間で240,000円です。やはりインパクトが大きいです…！
入居付けには強いインターネット無料ですが、
果たしてコスパの良い施策になっているのかどうか…
しっかりと見極めながら導入していきたいものですね。
③インフラ設備
最後にインフラ設備についてです。
インフラ設備は目に見えない部分なので、リスクマネジメントの観点から重要です。
売買業者が正確に把握していないケースや、悪質な場合は教えてくれないケースも
ありますので、投資家側がしっかりと情報を集める姿勢が重要です。
・前面道路に上下水道が通っているか
・浄化槽・受水槽が設置されているかどうか
少なくともこの辺りはしっかりとチェックし、
現在のオーナーがどの程度支出しているのか、予め確認しておきましょう！
上下水道がない場合は、ランニングコストがかかります。
例えば、浄化槽接続の場合は浄化槽の清掃費用や保守点検費用がかかります。
僕の物件は12部屋アパートで、年間30万円程度の費用が掛かっています。
そのほかの部分としては、
・防犯機能（カメラ・アルソックなど）が過剰な設備となっていないか、
・消防関連（消火器・火災報知器）の更新は適正にされているか、
・エレベーターはメンテナンス時に部品の交換できるモデルかどうか、
などなど、様々なキャッシュアウトを想定して物件を査定していくことが大事です。
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本日は以上です！
今回は様々なキャッシュアウトの例を並べることで、
いかに不動産投資でお金を残していくことが難しいかを説明しました。
不動産投資は家賃収入や利回りに目が奪われがちになりますが、
大切なのは「いかに現金を生み出す事業」を作り出すかです。
その観点から言うと、キャッシュアウトをなるべく抑制させ、
手元に残る現金を増やしていく努力は欠かせませんし、
予め、予測したうえで物件価格を冷静に査定していくことも重要です。
ぜひチェック項目を増やしていきながら、儲かる物件を手に入れていきましょう！
最後までお読みいただきありがとうございました！
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