絶対満室!ニコの空室対策を一挙公開!

ニコの不動産投資

こんにちは!現役公務員兼不動産投資家のニコです!
今日は不動産投資で欠かせない「空室対策」についてお話します!

「思ってた利回りが実現できない!どうしよう!」
「何で内見は入るのに入居は決まらないんだろう…」

空室があるときは心がモヤモヤ・ドキドキしますよね。

ニコも地方の空室率80%越え、駐車場無しの物件を購入した時は過去最大級でピンチでした。
全然埋まる気配がなく、「これはミスったかな?」と焦りました笑
物件までは新幹線を使っても、ドアドアで6時間かかります笑
しかし笑ってられないので、必死で取り組みました。
苦労した甲斐があって、5か月間で12部屋を満室にすることができました。
(振り返れば、空室対策のスキルを実践的に磨けたのは大きな経験でした。)

今回は空室対策を5つに分けてお伝えします!

①そもそも埋まりやすい物件とは?

空室を埋めるためには「大家の努力+営業マンの協力」の二つが欠かせません。
決まりやすい物件とは、
⑴案内すれば決まる物件力のある即決物件
⑵好印象なオーナーが所有している物件
⑶広告料や謝礼が太い物件

こうした物件です。

「いかに気持ちよく業者さんを儲けさせるか」が大切です。
営業マンにとっても、「連絡を取りやすい」「判断が早い」「交渉できる」など、
調整しやすいオーナーでいることも重要です。

以上のゴールのイメージをもって、取り組んでいきましょう!

②物件のハード面

まずはハード面からです。
選ばれるリフォームを実施することが空室対策としては重要です。
家賃相場や賃貸需要、ターゲットに合ったリフォームを行いましょう。

⑴室内
まず意識すべきことは…
「営業マンが案内したくなる部屋を作る。」ということです。

ニコが仲介店10社以上にヒアリングした結果、
どんな方も確実に言うのが、フローリングです。
フローリングは多少費用は掛かりますが、絶対に導入しましょう。
※和室の物件を買う際は、フローリングリフォームを想定した価格交渉が必要です。

その他は効果的だったのは、アクセントクロスの導入です。
全ての壁紙をアクセントクロスにする必要はありません。
一面だけでもアクセントクロスにすれば、雰囲気の良い部屋が出来上がります。
これはニコの物件ですが、左の壁だけブルーの壁紙を貼ったダイニングキッチンです。

最近は「壁紙プレゼント」のような形で入居者に選んでもらうスタイルも人気です。

バストイレ共同でも臆することはありません。
働き盛りであまり自宅に帰ってこないサラリーマンや
バストイレ一緒が当たり前の外国人の方であれば、
ホテルのようなシックなバスルームを演出できれば十分に戦えます。

ビジネスホテル に対する画像結果
※写真はイメージです

最後に、意外と重要なのが「ニオイ」です。
数か月使っていないトイレや排水溝からは、独特のにおいが出てきてしまうものです。
芳香剤を置くだけでなく、
サランラップを水の出入り口に被せておくだけで大きくニオイが軽減できますのでお勧めです。

⑵建物の外観や共用部
こちらも営業マンの案内中に見られるポイントになりますので対策としては有効です。

放置されているゴミや自転車が無いか、
駐車場の雑草が伸び切っていないか、
共用灯は切れていないか、
郵便受けにチラシが溢れていないか、
玄関が埃まみれになっていないか、

等々、特別大きなお金を掛けなくても改善できる点は多いものです。

最低限の清掃を済ませた後は…
・階段の手すりなどの鉄部のサビがひどい場合は塗装します。
・郵便ポストが錆びていれば取り替えます。
・玄関のプレートが錆びてれば交換します。

こうした修繕も、費用対効果が高くお勧めです。
是非取り入れられモノからチャレンジしてみましょう!

⑶ハード面の最後に費用対効果の高い設備について
費用対効果の高い設備は「ウォシュレット」「オシャレ照明器具」ですね。
二つ合わせて3万円程度だと思いますが、効果は抜群です。

また「インターネット無料」も物件によっては欠かせません。
特に最近はテレワークが普及していますので、需要は右肩上がりです。

いずれにしても大切なのは入居者に合った設備を導入することが大切。
何でも導入して家賃が引き上げられなければキャッシュを圧迫するだけです。
管理会社にヒアリングをしながら、費用対効果の高い設備を導入していきましょう。

③物件のソフト面

続いて、物件のソフト面です。
正直語りつくせないのですが、「人」に焦点を当てた説明をしたいと思います!

⑴ターゲット
とにかく間口を広げましょう。
生活保護、母子家庭、高齢者、外国人の方など、積極的に受け入れるべきです。
もちろん、家賃滞納、犯罪、孤独死、近隣トラブルなどのリスクもありますが、
こうしたリスクは全員が持っています。
空室対策としてはありがたい存在なので、受け皿を広くしましょう。

⑵インターネット広告
現代において、インターネットを活用できていないことは致命的です。
管理会社と連携し、最低でもSUUMO、Homes、Yahoo!不動産には
必ず掲載してもらいましょう。

SUUMOとHomesはアクセス数が多いので、管理会社が一方しか扱っていない場合は、
近隣の仲介会社にも掲載をお願いしましょう。
この時、「ネットに掲載頂いた場合URLをお知らせください」とお願いしておきましょう。
物件の登録は手作業なのでミスも出てきます。
私の物件も洋室なのに和室にさせられたり、室外洗濯機置き場にさせられたり…
ライバル管理会社の嫌がらせと思える行為も味わいましたが、粘り強く正確な物件情報を伝えていきましょう。

⑶家賃設定
物件の利回りを決定するので、とても重要なポイントです。
家賃設定のポイントですが…「満室にするのが最優先」という意識を持つことです。
空室の機会損失に比べれば安いものです。

例えば6万円で貸したいと思っている部屋があったとして、
A)6万円のまま2か月空室後に入居
B)5万7千円ですぐに埋まる

ケースを考えてみましょう。

価格差はAが3,000円有利ですが、
「5万7千円×2か月=11万4千円」の機会損失が生じているわけです。
AがBを逆転するには、38か月かかります。なんと3年以上かかるわけです。

「早く埋まり過ぎて満室後に管理会社と反省できるくらいが丁度良い。」
と私の敬愛する投資家、寺尾先生が仰っています。私もまったく同感です。

さて、家賃を相場より低めに設定するために必要なハードルがあります…。
それは、物件自体を安く購入することです。
物件自体を安く購入しているからこそ、低い家賃でもCFが残ります。
是非価格にはこだわって物件の売買をしたいものですね。

⑷広告料(ADとキックバック)
最後は泥臭い部分になるのですが、不動産業者へのインセンティブです。
「広告料」は、仲介会社の社内で物件紹介の優先順位をあげてもらうために
支払うものです。家賃の1ヶ月~2ヶ月分が多いですかね。
※空室が多い時は3ヶ月にして一気に埋めましょう。
「AD」と似たものとして「キックバック」があります。
キックバックとは、営業担当者への成功報酬のことです。
報奨金システムで支払えば、かなり一生懸命になってくれます。

私は個人的にはキックバックが効果的だと思いますが、
キックバックをNGにしている会社もあります。うまくヒアリングして実施しましょう。

④仲介会社との信頼関係の構築

続いて、物件の稼働率に直結する「仲介会社」との信頼関係の構築です。
常時満室になっているチームには、優秀な客付け担当者がいるものです。
アパマンショップやエイブルなどの賃貸仲介の営業マンさんと
個人的に良好な関係を構築できていると空室が出た際にスムーズに募集活動を行えます。

信頼関係の構築というと難しいのですが、
「大家として、いかに現場担当者が気持ちよく働ける環境を作れるか」に尽きます。
私が良い関係を構築するために実施したことは、
家賃ひと月分の範囲内で、
「フリーレント」「入居者の仲介手数料無料」「AD上乗せ」「キックバック」
を営業マンに任せたこと
です。
営業マンの方は、内見者に合わせていずれのカードも切ることができます。

また、入居募集中の期間は常に連絡を取れる状態にしておきましょう。
その場で即決即断をすることも求められるので、
堂々と対応できるよう、日頃から準備しておきましょう。

⑤オーナーの心構えの大切さ

最後に、全ての基礎となる大家自身の心構えについてです。
「絶対満室にする」
『常に満室をキープするために、即断即決即行動で、やるべき事をきっちりとやること。』
これに尽きます。

ライバルは地場の地主や資産家です。
彼らは節税対策で土地活用をしていますが、
真剣に経営に取り組む人は少ないのが現実です。
本気の不動産投資家が負けるはずがないんです。

満室になった時の「ヨッシャー!!!」って気持ちを味わうために、
どんなに辛くても諦めないで行動していきましょう!
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本日は以上です!
正直まだまだ話したいことはいっぱいあるのですが、
今日はこの辺にしておきます…
運営の話は楽しいなぁ~~。もっと記事を量産しちゃいそうな勢いです(笑)

最後までお読みいただきありがとうございました。

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