現役公務員兼不動産投資家のニコです！
今日は不動産投資の基礎知識シリーズという事で、
「RC造と木造の比較」について解説します！
ちなみに、もう一つ「鉄骨造」という構造がありますが、
鉄骨造のメリット・デメリットはRC造と木造との中間の押さえておけば、
大崩れはしませんので、ここでは割愛します。
では、早速RC造からを見てみましょう。
①RC造のメリットとデメリット
RC造というのは「鉄筋コンクリート造」のことです。
似た構造でSRC造というのもありますが、これは「鉄骨鉄筋コンクリート造」のことです。
構造上の違いはありますが、不動産投資においては大きな差はないです。
では、RCのメリットからご説明します。
＜ＲＣのメリット＞
・積算評価が高いので、銀行評価が出やすい（≒融資を受けやすい）
・耐用年数が長く、借入期間を長く取れる（≒毎月の返済額が小さい）
・客付け面も強い（≒空室リスクが低い）
・部屋数が多いので、木造に比べて収益性も高い
次に、RCのデメリットについてです。
＜ＲＣのデメリット＞
・利回りが低い
・運営費（管理手数料、ＥＶ点検、共用部分の電気水道など）が高い
・固定資産税が高い
・大規模修繕の場合、工事費が高い。
（2階建ては足場なしでも修繕可能ですが、
3階4階建ての場合、足場を組まなければなりません。足場代のインパクトが大きいです。）
・一度錆びたら直せないので、ボロは怖い
・融資面で見ると、借入額が大きくなるため金利の影響を受けやすい
＜RCにチャレンジするなら押さえておきたいポイント！＞
以上のメリット・デメリットを総合したニコの見解です。
積算評価が高く買い進められる観点から見ると、
キャッシュフローの出るRCは最も効率的な手法と言えます。
その一方で最大のリスクは修繕費用ですね。
雨漏りとEV故障が同時に来たら、キャッシュが相当圧迫されるでしょう。
つまり、資金に余裕のない人は、一棟目に買う物件としては適さないと言えます。
一方で、ある程度資金余力のある方は、
（１）修繕リスクの低い物件を選ぶ（EV無しなど）
（２）積算評価が高い物件を選ぶ（買い進められるよう、土地値も意識。）
（３）満室状態を維持し、キャッシュフローを生む
（４）キャッシュが出てもすぐに再投資せず、手元に現金を確保する
（５）修繕に強い再生パートナーを見つけ、RCで買い進める
（１）～（５）の繰り返しにより、４～５年あればリタイア可能でしょう。
私も自己資金に余力があれば、こうした買い進め方をしたかったなぁと思います。
RC一棟物で規模の拡大に向かわれる方もいると思います。
私もいち早くRCにチャレンジしたいですが、修繕などの経費率も高いため、
満室状態の維持に向けて、高い運営力を身に付けていきたいと考えています。
②木造のメリットとデメリット
続いて木造です。木造は一般的なアパートを想像してもらえれば良いと思います。
まず、木造のメリット面です。
＜木造のメリット＞
・価格が安く利回りが高い（≒始めやすい）
・ボロいほどライバルが少なく値下げ交渉にも応じてもらいやすい
・固定資産税も安い
・融資面では借入額が少ないため、金利の影響が小さい
・減価償却費が取れる
・構造が単純なので修繕費用が安く仕上がる傾向にある。修繕しやすい。
次に、木造のデメリットについてです。
＜木造のデメリット＞
・積算評価が低いので、銀行評価が出ない（≒融資を受けにくい）
・積算評価が低いので、債務超過に陥る可能性が高い（≒規模拡大ができない）
・耐用年数が22年と短く、借入期間が短くなる（≒毎月の返済額が大きい）
・中古は古い印象が強く、客付けで苦労する場合がある。
＜木造にチャレンジするなら押さえておきたいポイント！＞
以上のメリット・デメリットを総合したニコの見解です。
お手頃な価格が多く運営コストも低い点から、木造はチャレンジしやすい物件と言えます。
一方で自己資金を大量に投下しない限り、新築・中古とも債務超過になる可能性が高く、
１～２棟買ったら融資が出ず、規模拡大が出来なくなる未来が待っています。
つまり、毎年購入するなど、順調に買い進めることが難しい手法と言えます。
では、どのような点に気を付けて進めていくべきかというと、
①土地価格に比重を置いて物件を選ぶ（売買価格≒土地値）
②満室状態を維持し、キャッシュフローを生む
③キャッシュが出てもすぐに再投資せず、手元に現金を確保する
④ローンの残債を意識し、BSを改善する
⑤積算評価の観点から木造以外の選択肢も考慮し、買い進めていく
こうすることで、理論上は買い進めることは可能です。
私は現在③④の段階にいます。
⑤で次にどのような物件を買うかは分かりませんが、
木造にこだわることなく、積算評価・収益性どちらも満たす物件を買いたいと思っています。
③まとめ
いかがでしたでしょうか。ＲＣ造と木造というのは単純に構造上の違いだけでなく、
売買に当たっては様々なメリットデメリットを勘案して判断する必要があります。
「どこまでリスクを許容できるか。」これが一つポイントですね。
効率性でいえばＲＣの方が圧倒的なので、リスクを取れるのであればＲＣがおすすめです。
多少スピードは落ちても、長期で資産を形成していこうという方であれば、
木造で進めていくという手法が馴染むかもしれません。
運営に当たっても、それぞれの特徴を理解しながら進めていきましょう。
投資の判断をできるのは自分自身です。
そして不動産投資というのは、息の長い取組になります。
必ず自身の価値観を自問自答しながら、自分のスタイルを見つけて頂ければと思います。
本日は以上になります！
不動産投資の基礎シリーズは今後も記事を増やし続けていきますので、
是非皆さん各ページの内容を確認してくださいね！
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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