「有料塾」の議論で感じたこと

ニコの不動産投資

みなさんこんにちは!現役公務員兼不動産投資家のニコです!
不動産投資にまつわる情報収集ツールとして最強なのがTwitterです。
そんなTwitterでたまに議論になるのが、有料セミナーの是非について。
この記事を書いているのは2022年1月中旬ですが、
2021年~2022年の年末年始は、有料セミナーについて
Twitter界で連日、賛否両論の意見が出ていました。

僕はタイムリーにTwitterを見てたわけではなかったのですが、
皆さんの意見を見聞し、感じたことを今回まとめてみました。
なお、この記事では、
〇特定の個人について語っているわけではないこと。
〇賛否両論、どちらかの立場に立った意見ではないこと。
を宣言しておきます。

それでは「有料塾」の議論で感じたことについて、語っていきたいと思います!

今回の目次はこれやで

①ニコは有料塾には行っていたのか!?

そもそもの経歴ですが…
僕も昔、有料塾にお世話になったことがあります。半年間、税込みで79,800円でした。
僕はアパート投資を始めるまでに不動産投資に関する本を100冊以上読んでいましたので、
自分が書籍で学んだこと以上の情報はありませんでしたし、
そもそも、何かを学ぶことは期待していませんでした。

8万円も払うのに?…なぜか。

理由は1つで、手っ取り早く専門家達とのコネクションを作りたかったからです。
具体的には「税理士」「リフォーム業者」「ガス会社」「保険代理店」です。

これらの専門業者とのコネクションを作る時間が勿体ないと思い、入塾しました。

この専門家の方々は、今でも僕の賃貸経営を支えてくれています。
僕が安心して兼業大家として活動できるので、本当に有難い存在です。

また、自然な流れで不動産投資仲間もできました。
今でも連絡を取るのは3人ですが、融資情報などを共有し合える素晴らしい仲間です。

以上のように、僕の場合は人脈作りを主眼に置いた入塾でしたので、満足しています。
でもこれが、不動産投資で実践的な内容を学びたい方だったらどうか…
一人ひとりの状況や目的によって、費用対効果が違うことは明らかです。

②Twitterがプロモーションの場になってることをまず認識する

Twitterを見ていると、キラキラ大家(と見せかけて悪魔)が結構多いですね。
僕は2021年だけで80人近くの不動産投資相談に乗ってきましたが、
DMで相談されてきた方の中には明らかに嵌め込まれた物件を買ってる方もいました。

また、僕自身フォロワー様が4000人以上いるので、マネタイズのDMがよく来ます。
「わが社の物件を紹介してくれれば紹介料を渡します。」
「今度セミナーに出て頂けないでしょうか?」

2か月に1回は必ず来てますね。

こうしたことから、Twitterというプラットフォーム自体が企業にとっては
絶好のプロモーションの場(狩場)となっていることは言うまでもないのですが、
今までマネタイズと無縁だった人間も毒されていくものと考えます。

※ここからは、Twitterと有料塾の相性が良いという点を前提に読み進めてください。

さて、Twitterでは賛否両論、様々な意見がありましたが、
僕は学校&学生に当てはめて(置き換えて?)考えていました。

不動産投資の世界も、保育園児(1棟も持っていない)~大学生(専業の大家さん)まで、
一人ひとりの状況が違うわけです。
そんな前提に立つと、大学生が、保育園児や小学生に向けて
「公文式なんて実社会で使えないから無駄だ」というのは
ちょっと違うと思います。何事も基礎が大事だと僕は思っています。
また、幼児教室や小学校の先生に向けて
「もっと実践的な内容をレクチャーするべきだ。」「保育園児や小学生からお金を取るな」
というのも、需要と供給が合っているのであれば、大学生の意見は大きなお世話でしょう。

では、大学生の意見を無視して良いか?中学生レベル(←たぶん)の僕はそうは思いません。
「有料塾に大金を払っても、正しい読み書きを教えてもらえないこともあるぞ」と警鐘を
鳴らしてくれているわけです。
そして、その警鐘は、狩られる寸前の方々にとってみれば、有難い警鐘でもあるのです。
だってそうでしょう。
小学校の先生かと思ったら教員試験に落ちたような人が教壇に立ってる可能性もあるからです。
セミナー講師は免許不要でできてしまいますからね。

ただ、話をややこしくしてるのが、
大学生の考え方が必ずしも万人に最適解とは限らないという点です。
中学生の僕から見ても、価値観がずれてるなぁと思うことも多々あるわけです。
学校と同じように文系(中古)か理系(新築)の違いもあるでしょうし、
住んでる地域によって私立が強い(都心)や公立が強い(地方)など、特徴もあるわけです。
なので、自分の属性や状況をある程度理解したうえで、
その塾に入るかどうか、判断してほしいなぁと思います。

ちなみに、僕のDM相談者の中で明らかに1棟目から負け物件を買わされている方々がいます。
・1棟目を買った途端に超絶に債務超過で、
・5年後に、次の買主に融資してくれる金融機関がなさそうな、
・入居率も80%台で、
・満室時の返済比率50%以上

の物件とかですね。こういう物件を買ってしまったら、
短期譲渡でも売れるうちに売った方が良いですよ。
でも、その旨を伝えると、十中八九、連絡が途絶えます。
「私の担当講師からは問題ないと言われた。」みたいな反論をされてくる方もおりました。

利害関係にない第三者の意見を聞けないようであれば、
結局その物件と同じような物件を買い続けることになり(あるいは損切りできなくなり)、
どんどん追い込まれていくわけです。

この方が、大学生の意見を聞くことができていれば、そもそも入塾してませんし、
中学生の僕の意見を聞いていれば、売却して出直すこともできるはずなんですよね。

こないだも「住宅ローンで物件を購入し、貸し出そうとしている」と仰っている方がいました。
自己資金が100万円しかない方でした。
本人のことを考えているのなら、「住宅ローンで物件を買うこと」なんて提案しませんよね。

僕は
「不動産投資を今すぐ始めたいなら、区分投資で自己資金を出さずに融資を使うか、
現金を出して戸建て投資。ただし、100万円しかないので、50万で仕入れないと難しいよ。

自己資金を貯める期間と割り切ってみたらどう?」
とアドバイスしましたが、全く響いてませんでしたね(笑)

何事もフラットに、色々な意見を戦わせて、自分の状況に合わせて負けない戦い方で
戦うべきです。
自分自身で意見を戦わせるために、大学生の意見というのも、時には必要ではないでしょうか。
そこまでやった上で、有料塾が必要なのであれば、自信をもって入塾すれば良いのかなと思います。

③安易にお金を払うのではなく費用対効果を考えるべき

別の観点から。
有料塾に限った話ではないですが、何事にも「費用対効果」は考えるべきです。
『自己投資』は裏切らないと思ってますが、
『他人に頼った自己投資』は裏切られる可能性があります。

そうした観点から、少し考察してみたいと思います。

例えば、有料塾(約15万円)と読書100冊(約15万円)を比べてみます。

有料塾の場合
〇体系的に学べる
〇自分が教材を用意しなくて良い
〇動画学習などがあれば、配偶者などにも見てもらえる
〇専門家や仲間の人脈ができる
〇融資情報など、最新の情報をもらえる場合がある
×知識はどれも書籍で学べるものばかりで深みはない。
×本人の属性に合った内容でない可能性がある。
×1度に15万円を払うことによって、不動産投資に執着してしまう可能性がある
(→そして、冷静な判断が出来ず失敗する可能性が出てくる)

読書
×1冊の本に書かれている情報量に限りがある
×本人の属性や資産背景が隠されており、再現性が低い情報も多い
×1人の戦いなので、途中で心が折れる場合がある
〇(そこで心が折れるということは不動産投資に向いていないので、
  将来的にダメージを受けない可能性がる)
〇成功している不動産投資家の様々な考え方を吸収できる
〇共通項を導くことで、不動産投資に不可欠な考え方も自分なりに解釈できる
〇自分に合った投資法が自然に分かるようになるので、知識の深堀りができる

メリットデメリットを比較すると、こんな感じですかね。

有料塾に分があるのは、時間的なメリットだと思います。
有料塾で学べる知識が仮に読書50冊だと仮定し、1冊3時間かかるとすると、
時給2000円の人であれば、30万円分の行動量になりますね。
有料塾の講義が仮に50時間あったとしても、10万円分の行動量になります。
得られる知識量が同一と仮定した場合のコスパは良いかもしれません。
忙しい人が限られた時間で有料塾を選ぶというのは、理に適っている面もあると思います。

ただし、個人的には、自分で学ぶ以上の価値は生まないと思っています。
不動産投資というのは10人いたら10人の投資手法があります。
現在の僕は、「土地値の出る中古アパート。利回り13%以上、エリアは問わない。」
こんな基準ですが、Twitterを見てください。
「利回り6%でも都心RCは出口があるから安全だ」「戸建てで利回り200%!」
もう言ってること皆バラバラですよ。僕だったら絶対に選択しない手法ばかりです。

でもそれぞれで成功している人がいる。(それが不動産投資の面白いところなんですけどね)

なので、自分の属性だったらどんな手法が適しているのかを自分自身で考えながら、
知識を得ていく方が、中長期的にはコスパが良いと思います。
もし「自分の属性を考えたら戸建て投資しかない!」ということであれば、
そこで初めて、戸建て投資に特化したセミナーに参加すれば良い
わけです。

ちなみにですが、僕は今でもスポットのセミナーにはよく参加しています。
最近では『信用保証協会の使い方』『確定申告直前!減価償却セミナー』など、
自分が学びたいと思ったテーマには惜しみなくお金を払っています。

一方で、「都内新築RCセミナー」みたいなのは絶対に受けません。
自分の属性や与信からすると、購入できるのが10年以上先の話だからです。
こうして逆算すると、自分に適したセミナーも見えてくるのではないでしょうか。

④おまけ…有料コンサルティングも闇だと思う

最後はおまけです。
有名大家の中には有料でコンサルティングをしている方が結構いるなぁと最近思いました。
僕はボランティアで色々な方の電話相談に乗っていますが、お金を頂こうとは思いません。
そもそも公務員なので受け取れないのですが(笑)

なぜ既にお金をたくさん持っている大家側が、
これから大家を志す方々にとって重要な自己資金からコンサル料を取るのか、
僕はすごい違和感がある
んですよね。資本主義に逆行してるかもしれませんが。

そんな中、僕が尊敬している投資家の1人いばクマさんがNoteで仰っていたことが
非常に共感できたので、紹介いたします。

マネタイズ:失うものにお気づきか|いばクマ|note

『大家さんとしてのノウハウやテクニックはみんなの共有財産』
個人的には、これに尽きますね。永遠に使いたいキャッチコピーです。

僕自身も大家の先輩から、書籍に書いてないことを無料で教えてもらったし、
これからも色々な方にお世話になると思います。
自分一人だけではここまで進められなかったというのが、根っこにあります。

なので、たとえ公務員という立場でなかったとしても、
誰かから相談されるだけでお金を受け取ることは絶対にないと思います。

もし、有料コンサルを行う方がいたら、少し立ち止まって見てください。
その人は本当に不動産投資で成功していますか?
その方自身が、規模拡大に向けて自己資金を必要としてはいませんか?
その方の残債はいくらありますか?

返済比率が極めて低く、既に何千万も家賃収入を得ているような先輩大家さんたちは
その口から溢れ出る金言の数々にお金を求めてきませんよ。
少なくとも私自身はお金を払ったことはありません。
逆に、お話を伺える際は食事をご馳走頂いているような状況です(笑)

有料塾からは議論が逸れましたが、気を付けてほしいなぁと思う次第です。

本日は以上です!
冒頭に記載していますが、この記事では、
〇特定の個人について語っているわけではないこと。
〇賛否両論、どちらかの立場に立った意見ではないこと。

を改めて明確にしておきます。

最後になりますが、
Twitterが、第三者からの指摘が怖くて、発信を控えようと思うことがないような、
優良な情報が飛び交うプラットフォームであり続けることを願っています。
弱者を搾取する人たちは駆逐されてほしいのですが、楽しい気持ちでTwitterを見たいのです。
都合が良すぎますかね(笑)


最後までお読みいただきありがとうございました!

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