こんにちは！
現役公務員兼不動産投資家のニコです！
今回は『管理会社とのコミュニケーション』についてお話します！
「管理会社が思った通り動いてくれない。」
「管理会社とどのように関係を構築すれば良いか分からない。」
「管理会社に指示するのが苦手だ」
管理会社との関係で悩んでいる人も多いかもしれません。
ニコも管理会社とのコミュニケーションに苦慮した経験があります。
管理会社との理想的な信頼関係は、満室経営に向けて議論しあえる仲になることです。
この記事では満室経営をしているニコがどのような点に気を付けて
管理会社との信頼関係の構築に努めているのか、解説したいと思います。
最後には高い入居率を支えてくれている管理会社様も紹介します！！
管理会社は不動産投資で重要事項なので、ニコも力を入れて説明しています。
以下の記事も是非見てくださいね。
さぁそれでは管理会社とのコミュニケーションについて、説明していきます！
①管理会社との理想的な関係について
大家自身が誰よりも満室経営に熱意を持つことは大前提ですが、
管理会社にも自分の物件を大切に思ってもらいたいですよね。
管理会社との理想的な関係は、
「大家の方針に全力を注いでくれる仲間」になってもらうことです。
ただし「飲み会を開こう」とか管理会社と友達になるみたいな簡単な話ではありません。
「あなたが重要なビジネスパートナーです」と分かるように接することが大事です。
空室対策など満室経営に向けてはプロの提案を聞き、
時には管理会社の利益にも配慮しながら、管理会社とWin－Winの関係を構築します。
仲良くなり過ぎて言いたい事を言えないような関係になるのは本末転倒です。
親しき中にも礼儀ありではないですが、心地良い緊張感のある関係を築きましょう。
私が若いのもありますが、無礼な態度で足元を見てくる管理会社も残念ながらいます。
一方で、大家に心を通わせてくれる素晴らしい管理会社様がいるのも事実です。
お会いした当初は頼りなかった方が、１年付き合って替えが効かない人材になるケースもあります。
管理業務は奥が深く、管理会社さんは付き合えば付き合うほど面白いです。
ぜひ、あなたの賃貸経営を支えてくれる管理会社さんと理想的な関係を築き上げていってください。
②具体的なコミュニケーション方法
では、具体的にどのような点に留意してコミュニケーションを取るのが良いのでしょうか。
ニコが考えるポイントは３つです。
⑴大家自身がリーダーとして関与する
管理会社とうまくコミュニケーションが取れない方の多くが、
「空室が出たのに管理会社が何も考えてくれない。」
「管理会社の動きが悪いからうちのアパートは埋まらない。」
不動産経営が他力本願になっているのではないかと推測します。
大家は、自分自身が不動産経営のチームリーダーです。
自分から相手との関係構築に努め、共に成長する気持ちが絶対に必要です。
そうした姿勢に立ち信頼関係を構築し、
対等な関係で、心をつかむコミュニケーションをとる事が欠かせません。
・空室時には大家が積極的に提案する。
・満室になっても、月に一度は電話で連絡をする。
・繁忙期等は差入れを送る
管理会社との信頼関係を丁寧に築き上げていきましょう。
管理会社にとって自分自身がone of them ではなく、
Only oneになれるよう、大家自身が努力する必要があるのです。
例えば、現場が動きやすいように大家自身がリーダーシップを取りましょう。
中でも、管理会社が修繕や客付けで動きやすいよう裁量権を与えておくのは効果的です。
「修繕で3万円以下の処理は管理会社の判断で解決OK」
「客付けで、１か月分であればフリーレントでも良いし、AD上乗せでも良いよ」
など、範囲を持たせてみましょう。
「大家に任せられた！」と思った担当者はかなり良い動きを見せてくれます。
⑵判断・返信を早く返す
サラリーマンが忙しいのと同じで、管理会社の方々も超忙しいです。
管理会社の方は次から次に出てくるトラブルや案件を処理するのですが、
対応に当たっては大家の確認が必要なことが多いです。
すぐに対応したいそんな時に、
「大家の電話やメールが翌日まで繋がらない…」なんて事があれば、
管理会社の仕事はストップしてしまいますよね。
よほどの事でない限り、管理会社からの連絡も電話２～３分で片づけられます。
すぐに折り返して、案件を片付けていきましょう。
もちろん、トラブルに対し即座に判断するためには、賃貸経営の知識や経験が必要です。
大家としてスピーディーに意思決定できるよう、日々研鑽を積んでいきましょう。
⑶誠実であること。たくさん感謝すること。
管理会社には結構無茶ぶりが多くなるのも事実です。
私もこれまで…空室対策、リフォーム、残置物撤去、保険対応…色々無理を言いました。
そんな無茶振りも対応してくれるのが管理会社です。
誠実であること、たくさん感謝することは、とても大事な要素です。
私が気を付けているのは、相手からの電話がかかってきた場合、
とにかく相手の話をよく話を聞くことです。
コミュニケーションの基本は相手の話をよく聞くことだと思いますが、
相手の緊張を解きほぐしながら、思っていることを言ってもらうように注意します。
たまに管理会社を自分の部下のように扱う方がいらっしゃいますが、論外です。
管理会社はビジネスパートナーです。相手の話もしっかりと聞きましょう。
そして、相手話をよく聞くという大前提に立ち、「誠実」でありましょう。
「誠実」というのをもっとかみ砕いて言うと、
「自分の利益だけに捕らわれず、相手の立場もしっかり考えること」だと思います。
何かお願いするときであっても、お願いされるときであっても、
気持ち良い関係でいられるよう誠実であることを心掛けましょう。
また、些細な事でもしっかり感謝しましょう。
数多ある管理物件の中で私の物件を考えてくれていることだけで私は嬉しいです。
もちろん、空室を埋めてくれた時などは心底喜びます。
営業時間終了後にまた電話しちゃうくらい喜んで、たくさん感謝します。（迷惑かも？）
ちなみに客付けがあったときは、
管理会社だけでなくできるだけ仲介店にも感謝を示せるようにしましょう。
私はどの仲介店が客付けしてくれた場合でも、
関係者全員に満室御礼のメールもを必ず送るようにしています。
③管理手数料の考え方
管理料は月額家賃の３～５%程度が相場です。
このお金をケチる方がたまにいます！これはアカンやつです。
家賃の徴収や催促、立退の際の敷金の清算、入居者からのクレーム対応等の
業務を全て代わってもらえるなら私は安いとさえ思う時があります。
管理会社は、費用の安さだけにはとらわれないことが大事です。
管理費５%以上でも入居付けが早く、対応も素晴らしい会社もあります。
メールのやりとりが早い会社もノーストレスですね。
ただし、安くて素晴らしい業者が稀にあるのが面白いところ。
手数料が５％でも３％でも同じ質のサービスを受けられるなら管理手数料も意識しても良いかもしれません。
運営期間が長くなればなるほど、２%で莫大な差が生まれるからです。
例えば、家賃収入が500万円の場合、10年間で120万円の差が出ます。20年間で240万円の差になります。かなり大きいですよね…！
ただし、基本的にはケチらないことが大前提だと思います。
例えばエリア内に３０部屋１００部屋持っている大家さんであれば、
スケールメリットを活かして管理料の交渉をしても良いかもしれませんが、
そうでない限りは目先の小さな利益に捕らわれず、
相手の利益も考えた大局観で関係を構築していきましょう。
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本日は以上です！
最後に、中古アパートが主体の僕もお世話になっている管理会社をご紹介します。
書籍でも有名な武蔵コーポレーション様です。
入居率が９７％というのは、圧倒的ですが、なぜその高い入居率を維持できてるのかよく分かります。その他、大家目線に立ったリフォーム提案など、管理会社様の中ではずば抜けてます。
管理会社と良好なコミュニケーションを築き、綿密な連携により満室経営を実現行ってください！
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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