現役公務員兼不動産投資家のニコです！
今日は不動産投資の基礎知識シリーズという事で、
「都心物件と地方物件の比較」について解説します！
私は都心にも地方にも物件を所有していますが、一長一短ありますね。
今日は実例も交えながら、それぞれの特徴を解説していきます！
では、早速都心物件からを見てみましょう。
①都心物件のメリットとデメリット
まず都心物件のメリットから説明します。
＜都心物件のメリット＞
・「立地」という長所が多くの「空室」要素を打ち消してくれます。
▶私の物件も築３０年ですが、満室状態を維持できています。
▶バストイレ共同でも、学生や外国人はあまり気にされません。
▶部屋の面積が狭くても大丈夫です。（←リフォーム費用も安い！）
・地価は高いのですが土地面積が狭ければ固定資産税は安いです。
・融資も出やすく流動性が高いです。
⇒都心は利回りが低くなりがちですが、買い手が多く売却しやすいです。
ターミナル駅に近いなど、景気高揚時に価格が高騰しそうな場所を選びましょう。
次に、都心物件のデメリットを説明します。
＜都心物件のデメリット＞
・利回りが低い
・ライバル物件が多い
・優良物件の取引が少なく、「再建築不可」「容積率超過」などの物件が多い
・コロナウイルス感染症により、Uターンの傾向がみられる
＜都心物件にチャレンジするなら押さえておきたいポイント！＞
以上のメリット・デメリットを総合したニコの見解です。
都内は強力な経済圏である以上、賃貸付けには苦労しませんし、
出口戦略も売却するだけだから、お手軽で初心者向きと言えるでしょう。
ただし、賃貸需要が高いゆえにライバル物件も多く、家賃下落の可能性も高くなります。
常時満室にできる運営力と家賃が下がっても耐えられる利回りを確保しておきましょう！
②地方物件のメリットとデメリット
続いて地方物件です。
＜地方物件のメリット＞
・物件自体が安価で利回りが高くなる。
・満室経営になるのであれば、都心の投資より投資効率が高い。
・のんびりした高齢大家が多いから、競争相手少ない。
・高利回りで稼働できれば地元の富裕層に売却もしやすく、売却益が狙える。
＜地方物件のデメリット＞
次に、地方物件のデメリットについてです。
・人口減少エリアは注意が必要。客付けで不安が残ります。
・管理会社の動きが悪い可能性がある。代わりになる会社も少ない。
・地方は、文化や相場が読めないことが多い。
・少数の銀行しか選択できない。特に信用金庫は地域優先で地縁が無い人には貸したがらない。
・家賃に対して、リフォーム費用や設備交換コストが非常に重くなる。
＜地方物件にチャレンジするなら押さえておきたいポイント！＞
以上のメリット・デメリットを総合したニコの見解です。
地方物件は高利回りで一見魅力的ですが、
入居率や修繕費用、売却価格が予想しにくいため『収益の振れ幅＝リスク』が大きいのも事実です。
空室リスクをコントロールできるかが極めて重要です。
さらに家賃が安い場合は日常の修繕費や税金のインパクトが大きくあまり現金が残りません。
そのためローン完済までを持つことを前提にする必要はありません。
自分の物件が高利回りでも、高値売却できるタイミングで売却し、
キャピタルゲインでキャッシュポジションを高めていきましょう。
また、土地値が高い物件を選びましょう。
土地が広い場合は積算評価が出るので財務バランスが向上し、
買い進める際に役立ってくれるはずです。地方のリスクを取るご褒美として享受しましょう。
③まとめ
不動産投資というのは何棟か持つことでリスク分散が可能です。
「仙台の物件で空室が出たけど、都内の物件で損失はカバーできる。」
何部屋も持つことで空室リスクが減るわけです。
また「エリア分散＝リスク分散」を私は意識しています。
「北陸の地震で物件が損傷したけれど、大阪の物件が家賃をカバーしてくれる。」
このように、いつ起きてもおかしくない災害のリスクヘッジをしているのです。
物件のポートフォリオを持つという意識は重要です。
都心物件と地方物件もバランスよく持つことで、
「日頃のキャッシュは少ないけど、空室リスクの少ない都心物件」
「空室リスクは怖いけどキャッシュを稼いでくれる地方物件」
「債務超過になるけれど、売却に不安が少ない都心物件」
「土地が広くて融資のつきやすい地方物件」
色々なパターンがあるとは思いますが、
組み合わせることによってバランスし、
所有物件の短所をマイルドにしていくことが可能です。
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本日は以上になります！
記事を書いていると、ニコ自身が無我夢中で本を読み漁っていた時期を思い出します。
不動産投資の本は、不動産投資家の投資スタンスによって言ってることが変わります。
もちろん共通項もありますが、
『不動産業者』が書いて自社をセールスするような本もあり、
何冊か本を読むだけでは、ニコがで記事を書いているような
不動産投資の基礎について正確に理解することは難しいです。
不動産投資にチャレンジしたい方が、一歩踏み出せるような記事を書きたいと思いますので、
知りたいテーマなどあれば是非お問い合わせフォームよりご連絡ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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