いや～久しぶりのブログ更新です。
今回は、今年購入した築５０年の物件について、
どのような思いで購入したのか記録したいと思います。
①物件のスペック
物件のスペックはこんな感じです。
〇価格…３０００万円。
〇家賃…毎月３０万円で、利回り１２％です。
〇建物…７部屋。もちろん旧耐震です。空いてた１室は傾きを感じる物件でした。
〇土地…路線価２５００万円、実勢価格３６００万円。角地の整形地です。
〇立地…駅徒歩５分。スーパーとかドラッグストアが徒歩１分以内にあります。
〇入居者…長期入居者ばかり。問題のある方はいなそうでした。
元々３９８０万円で売りに出されていたのですが、３５００万円に指値して買付を出しました。
すぐに買付を入れた理由は、
・実勢価格で土地値程度であり、人口増加エリアの駅近で好立地と判断したから。
・入居者のほとんどが１０年以上住んでおり、現在５０代後半～７０歳の男性ばかりで、
今後の退去リスクが小さいと判断したから。
・ドミナント戦略を検討しており、自宅から徒歩圏内だったから。
・利回り10％程度あれば、修繕等あっても運営可能と判断したから。
こんな感じでしたね。
Xを見てると、築古なら利回り２０％とか、
というか新築で１０％とか出してる先輩がいてもう凄すぎるんですが、
自分は中々難しいと認識してるので、取引価格のバックデータがある土地値だけを信じ、
運営のリスクを抑えられるなら購入していきます。
物件見に行って、その場で仲介さんに指値相談＆融資特約ありで買付を出しました。
１番手は税理士事務所らしく、僕は２番手だったのでまぁ厳しいかなと思っていました。
②どのように購入に至ったか
家に帰ってすぐにお世話になってる某金融機関に連絡したところ、
翌日には、「自己資金２割で３０年まで出せるけど、どうする？」との返事がありました。
これは、僕の給料とか妻の給料とか、先方が全部把握していることと、
普段から満室運営してることを定期的に報告しているのが大きいと思います。
それにしても、築５０年に３０年まで融資が出るとは思いませんでした。
「最悪１５年出れば、返済比率はエグいけど買ってみよう」と思っていたので、朗報でした。
そして、すぐに仲介さんに連絡したところ、
仲「税理士事務所が３０００万円で購入するということで話が進んでいるので、待っててね。」
僕「え～！そんなに指値してたんですか！」
仲「なんか更地にして事務所を建てたいらしいのよ。
いま税理士の先生が融資の調整やってるから、もう少し待っててね」
僕「分かりました！」
このやり取りで、３０００万円で売主さんも指値了解してる可能性があることを理解しました。
そして、２週間後にもう一度電話したところ…
僕「社長、どうでしょう？」
仲「税理士事務所のローン、やっぱり検査済証がないと下りないみたいなんだよね。
ニコさんの金融機関って大丈夫なの？」
僕「任せてください！大丈夫です！！」
仲「そうか～売主さんも早く決めてくれって言ってるから、
税理士の先生にあと１週間で融資の目途立ててくれって伝えるね。」
僕「分かりました！」
そしてちょうど１週間後、社長から電話がありました。
こういう小さな期日を守ってくれる仲介さんは、信頼できますよね。
仲「１番手の融資がつかなかったから、ニコさんでいきましょう。
それで、ずっと待っててくれたからね、３０００万円でいい？」
まさかの逆提案でした。
ここから先はゴニョゴニョなのですが(笑)
社長が売主さんも含めて全て上手くまとめてくれて、３０００万円で売買契約に至りました。
③購入後どうなってるか
売主負担で確定測量後、無事に金消契約、決済が終わりました。
ちなみに、融資期間は色々とシミュレーションして２０年にしました。
空いている１部屋も２か月で決まり、無事に想定利回りを達成しています。
初期費用…トータルで８５０万円くらいです。
・自己資金…６００万円
・仲介手数料、銀行手数料…１５０万円
・司法書士、登記…６０万円
・火災保険…４０万（安いのは理由がありますが、ここでは控えます。）
毎月の返済額…約１３万円
ランコス…管理費が１％（社長の厚意）、光熱水費が５００円。固都税が８万円です。
分析すると…
・月CF＝３０万円－１３万円－３５００円－６５００円（≒８万円÷１２月）＝１６万円
・年間で１６万×１２月＝１９２万円
・修繕等発生しても、最低１６０万くらいは残りそうです。（希望的観測）
〇初期費用８５０万円に対する利回りは約２０％、５年で回収できます。
〇物件価格３０００万円に対してCF１６０万円として、収益率は５％超えるくらいです。
僕は、前述のとおり、土地信者ではあるのですが、
収益性の観点からは、初期投資の回収が５～６年、収益率は３％以上を基準にしており、
今回は築５０年というリスクはありながらも、すべてクリアしており、納得の買い物ができました。
（というか、この基準にはまるように、融資期間を検討しています。）
④この物件の今後の展望
この物件を１０年持つと、築６０年になるのですが、この頃には、
残債が１４００万円以下、途中で退去もあるかもしれませんが、
駅近なのでたぶんすぐに決まります。
まぁ大規模修繕しても物件のCFは１４００万円程度にはなるでしょう。
この辺は中古アパートを４年経験してきた自分なりの感覚で、GOした感じではあります。
元々自己資金６００万円を入れてはいますが、およそ１０年で無借金です。
そこから１～２年も持てば、解体費用＋立退料も稼げます。
（とはいえ、繰上げ返済は悪手だよな～と思う自分もいます。）
未来の自分がどのように判断するか分かりませんが、
（繰上げ返済に抵抗を感じ、そのまま保持という選択肢もありますが、）
木造新築を企画するか、土地として売るか、どちらかかなと思います。
土地持ちになってるので融資も出るでしょうし、新築への憧れもありますが、
将来の自分も土地として売って、その現金でまた似たような中古を買うような気もします。
いずれにしても、来るべきその時に正しい判断が下せるよう、一生勉強ですね。
今回もありがとうございました！！
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