現役公務員兼不動産投資家のニコです！
今日は不動産投資で最も大切なパートナーになる『管理会社』についてお話します！
ニコはこれまで４社の管理会社にお世話になりましたが、管理会社のレベルも様々です。
しっかりとした管理会社を選ばなければ、賃貸経営は傾いてしまいます。
適切な管理会社を選択するためにも、今回は『管理会社』の役割や種類について勉強しましょう！
①管理会社がどれだけ大事か…ニコの失敗談で解説！
ニコは管理会社選びの失敗から、
管理会社の大切さについて多くを学びました。
以下、実例です。私は愛知県に物件を持っていますが、現地の管理会社は最悪でした。
会社名は『エ〇〇ティ』です(笑)
特徴は、
・客付けできない（⇐『ＡＤ３か月にしましょう』しか言わない。）
・入居者の苦情を放置（⇐状況を確認すると『入居者から連絡が取れない』と虚偽報告）
・駐車場の無断利用を黙認
（⇐『知りませんでした』の一点張り。管理者が知らないってそっちの方がやばいでしょう…）
・水漏れの偽装報告（⇐150万円の見積もりが出てきました(笑)）
愛知の物件ですが、管理会社を変えた途端…
・空室６部屋が２か月で全室契約。（⇐しかも何故か家賃が値上がりました(笑)）
・こじれた苦情処理も無事解決（⇐入居者から『ごめん』の一言あり）
・水漏れ工事は20万円。（⇐火災保険対応を提案してくれて、手出し０円）
同じ管理料を払っているのに圧倒的に動きが違いますよね。
ニコ自身は全く同じコミュニケーションを取っているにもかかわらずです。
名古屋市東部周辺、東三河エリアに物件をお持ちの方がいれば、
最高の管理会社をご紹介しますよ！
②管理会社とは？役割をざっと解説！
さぁここから管理会社の解説に入ります。ここから本題です！
「管理会社」物件の管理をトータルで行ってくれる会社の事です。
兼業大家には欠かせないパートナーですね。
以下、簡単に管理会社が実際に対応してくれる業務の一例を載せておきます。
こんなに大量の業務を代行してくれるのにもかかわらず、
家賃の３～５％で対応してくれるので本当にありがたい存在よね～。
⑴入居者募集
①賃料査定、賃貸条件の設定、改定 ②入居希望者の審査、選定
③賃貸借契約書の作成、締結（代理署名） ④礼金、敷金、賃料等の受領
⑵賃料等の徴収
①賃料等の徴収 ②賃料等の滞納者への支払督促
⑶契約更新
①賃貸条件の改定協議 ②更新書類作成、賃借人への通知
③更新契約の締結（代理署名） ④更新料の受領
⑷解約精算
①契約解除の受付、契約解除の受付 ②退去後の修繕箇所の確認
③賃借人との折衝、負担区分の決定 ④修繕工事の見積り、発注、支払代行
⑤内装リフォームの提案、見積り、発注、支払代行 ⑥敷金の精算
⑸入居者管理
①管理規約等の作成、その指導 ②契約、規約違反に対する措置
③入居者・近隣からの苦情受付＆対応 ④修理等の手配、支払代行
⑤維持管理費の支払代行 ⑥鍵の受渡し、交換
⑦消防その他官公署との折衝、立会 ⑧居住証明等の発行
⑹建物管理･定期巡回
《目視点検項目》
①共用灯の点検 ②火災報知機（ランプ切れ、破損の有無）
③火災受信機（異常点滅の有無） ④消火器（期限確認）
⑤浄化槽（マンホール破損の有無） ⑥受水槽（外観破損の有無）
⑦TV アンテナ（支線切れの有無） ⑧外壁、鉄部（塗装の劣化）
⑨駐輪場の点検 ⑩敷地内放置物、雑草の有無
《異常箇所の対応》
①共用灯の交換（管球類交換費用別途請求） ②入居者への通知（放置物等）
③放置物の撤去（撤去費用別途請求） ④異常箇所改善の提案、見積り
⑺建物修繕計画
①建物修繕計画の提案、見積り ②内外装リフォームの提案、見積り
③管理会社の種類
管理会社は２種類あります。
それぞれの特徴やエリア事情を押さえながら、柔軟に選択しましょう。
⑴客付けメインの兼業業者
兼業業者はフランチャイズ系が多く、優先的に客付けしてくれるのが特徴です。
ただし、仲介手数料やＡＤ（広告料）が欲しいがゆえに、
第三者からの問い合わせに対して、『この物件は申し込みが入っています』など、
情報をオープンにしない場合があります。
こうした場合、客付けに時間がかかる可能性がある点で注意が必要です。
⑵管理メインの専業業者
専業業者は稼働率が管理報酬に連動するため、
募集情報をオープンにしてくれるのがメリットです。
ただし、周辺の客付業者との関係性が悪いと稼働率が一向に上がらない危険性あり。
特に地方都市はある業者が圧倒的なシェアを持っていたり、
寡占状態になっていたりするため、
物件購入前に現地調査での業者ヒアリングであらかじめ把握しておくことが重要です。
④こんな管理会社はＮＧ
「オーナーの客付け他社営業は絶対にダメ」
「リフォームの自主発注をするなら退去立会はしない」
など、大家に寄り添う意識のない管理会社はファーストチェックで疑問符が付きます。
満室経営・経費削減のために動きたい大家の自然な気持ちですよね。
大家が偉いわけでは決してないですが、
大家と対等なコミュニケーションが取れないのであれば、
今後の賃貸経営で雲行きが一気に怪しくなりますね。
気持ち良いコミュニケーションが取れない管理会社であれば、変更した方が良いでしょう。
中古物件を購入する場合は、管理会社が継承されているケースも多いですが、
物件自体に問題が少ないのに入居率が低いのは、管理会社の動きが悪い可能性があります。
管理会社の動きが良くなかったから、
前オーナーが物件を手放さなければならなくなった可能性もありますね。
遠方物件の場合は自主管理が不可能です。
遠方の物件を購入しようとする場合は、現地に適切な管理会社が見つからなければ
物件の獲得自体を諦めた方が良いでしょう。
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本日は以上です！
管理会社は目立たないですが超重要なパートナーになります。
サッカーでいえばボランチ的存在です。
野球でいえば年間６０試合登板する中継ぎみたいな感じです。
不動産経営の要になりますので、是非妥協せずに管理会社選びをしていきましょう！
管理会社は不動産投資で重要事項なので、ニコも力を入れて説明しています。
以下の記事も是非見てくださいね。
管理会社の選び方については以下の記事で解説しました！
管理会社とのコミュニケーションについては以下の記事で解説しました！
本日もありがとうございました。
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