公務員が兼業許可を受けて不動産投資している話

ニコの不動産投資

こんにちは!公務員兼不動産投資家のニコです! 

書籍やインターネット上では、
「公務員の不動産投資は一定規模以下でないと懲戒処分になる」
という情報もありますが、この情報は不正確です。
ニコは現在、兼業申請が必要な規模3棟28戸を運営中(満室)です。

しっかりと許可を受ければ、公務に支障のない範囲でいくらでも規模拡大が可能です。
融資を受けやすい公務員のライバルが増えないで欲しいのかもしれませんね。

今日は現役公務員の私がどのように兼業許可を受けて不動産投資の規模を拡大したのか
実体験を元に解説したいと思います。
公務員の方が気になるキャリアへの影響も触れます!

①兼業許可に関する規程

公務員なので、規程を守りましょう。
規程は自治体ごと様々ですが、ここでは大本山となる人事委員会規則
『人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)』を確認しましょう。

人事院は、国家公務員法に基き、職員が官職以外の職務又は業務に従事する場合に関し次の人事院規則を制定する。

1 職員が営利企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね又は自ら営利企業を営むこと(以下「役員兼業等」という。)については、人事院又は次項の規定により委任を受けた者は、その職員の占めている官職と当該営利企業との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがなく、かつ、営利企業に従事しても職務の遂行に支障がないと認められる場合であって法の精神に反しないと認められる場合として人事院が定める場合のほかは、法第103条第2項の規定により、これを承認することができない。』

人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)

★解説★
下線部が重要なポイントです。
公務員が不動産投資を行う場合、どのような不動産投資であれば問題ないと判断されるのか、
人事院が明確に定めることを明示しています。

次に、
『人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用』を確認しましょう。
不動産投資に関係がある部分だけ抜粋して説明します!

第1項関係4 
次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。
二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
(1)不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること
(3)不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行っている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合』

人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用

★解説★
戸建てであれば5棟以上
 アパートや区分投資の場合は10部屋以上の場合
 家賃収入が500万円以上の場合

 には事業規模と判断され、自営兼業の申請が必要になります。

✔この規模に満たない場合、申請は不要ですが、
 家賃収入500万円未満というのは、融資を使う場合、多くて150万円程度しか残りません。
 臆することなく、規模を拡大していきましょう!

もう少し解説が続きます。

第1項関係5 
「人事院が定める場合」は、次に掲げる場合とする。
一 不動産又は駐車場の賃貸に係る自営を行う場合で、次に掲げる基準のいずれにも適合すると認められるとき。
(1) 職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。
(2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
(3) その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。

人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用

★解説★
「管理業務を事業者に委ねること」が必須なので、自主管理はNGになります!
✔人事院の規程では、
「利害関係がない」「管理委託」「その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じない」
この3つを遵守することが求められています。
反対解釈をすれば、この3条件をクリアしているのにも関わらず、申請を不許可にするためには、
不許可と判断した正当な理由(根拠)を示さなければいけないので、
人事側も不許可にすることが非常に難しい
わけです。

規程の解説は以上です!なんだか出来そうな気がしてきませんか??
ここまで、少し硬めの内容でしたが、
次から説明する具体的な申請時でもしっかり使う知識なのでしっかり理解しましょう!

②具体的な流れ

さぁここから私の実体験を伴った兼業申請の流れです。
リアルタイム感が出るように時系列で話しますね★

10月1日…良い物件を見つけた。
10月2日…業者と現地視察し、買付を入れる。
10月10日…A銀行に持ち込み、面談
10月22日…A銀行から内諾(→金銭消費貸借契約の日程調整)
10月23日…人事担当に、自営兼業の届出を行う可能性を報告
    「書類は準備するが、登記簿謄本や管理委託契約書を添付した形での
     事前申請は難しい。それ以外の書類は提出できる」旨を説明する。
10月24日…売買会社に連絡し、事前に契約書を送付してもらう。
10月25日…管理会社に連絡し、事前に契約書を送付してもらう。
11月2日…A銀行と金銭消費貸借契約を締結
11月5日…人事担当に登記簿謄本以外の書類を提出
11月15日…物件の決済(→司法書士が即日登記しに行きます。)
11月29日…登記簿謄本が送られてきます。
12月1日…登記簿謄本を提出し、正式に兼業を申請
12月3日…(部長に呼ばれて、内容を確認される)
       部長「ニコ、不動産の兼業って何故やるの?相続とかじゃないでしょ。」
       ニコ「生涯現役社会と言われ、定年間際の部長と違って年金が出るかもわかりません。
          今のうちに資産形成しておかないと将来が不安です。もちろん業務に支障はきたしません。」
       部長「良く考えてるね。そりゃそうだね。仕事もしっかりやってね。」
       ニコ「仕事も今まで以上に頑張ります。」
       部長「ニコ、辞めないでね。お前みたいな勢いがあるやつが必要だから。」
       ニコ「有難いです。仕事頑張ります!」

12月8日…無事に兼業許可!

こんな感じです。
ポイントは、こまめに人事担当者に報告をすることです。
自営兼業自体の事例が少ないと思われますので、
場合によっては人事担当者を教育するくらいの気概で説明しましょう。

規程の内容を正しく理解・運用することは公務員の基本です。自信をもって説明しましょう!

③許可を受けた後の話、キャリアへの影響は?

TwitterでDMをくれる方からは、「キャリアに支障がないか」という声が多く寄せられます。
私も公務員の仕事を一生懸命やっているので、その気持ちとてもよく分かります。

結論ですが、全く支障はありませんでした。

実は私も、兼業許可を受けた当初は、
『隠れた内規があって、業績は落ちるかもなぁ。』とか、
『管理職は無理かも』と、公務員と不動産投資の両立を内心諦めていました。

ところが、
◎兼業許可を受けた翌年の業績評価は上昇(上位→最上位)』、
◎管理職候補にも昇任
しました。この結果がすべてだと思います。

兼業が評価されたとも思いませんが、兼業によるマイナス評価は一切ありません。
公務員としても活躍したい皆さんが臆することはないのです。
自信をもって兼業申請をしましょう!

ちなみに、僕も当初から兼業規模で不動産投資を始めたわけではありません。
リスクの低い区分投資からスタートしています!
公務員の方には良い業者さんも紹介できるので、是非この記事も見てくださいね★

④許可を受けないとどうなる?

兼業許可を取らずに一定規模以上の不動産投資をしてしまうと、
本人の善意悪意を問わず、懲戒処分になります。

大家の会などで、
時々、許可を受けずに規模を拡大するノウハウを誇らしげに話す方もいますが、
法令を根拠に実務を行う公務員が足下の規程すら守れないなんて
…厳しい言い方ですが論外
です。
もし、バレなかったとしても、公務員として気持ち良く働けますか?
公務員のルールを守らずに不動産投資をしたいのなら、退職して専業すべきです。

自分自身を守るためにも、しっかりと兼業許可を取って、
公務員としても不動産投資家として胸を張って活躍しましょう!

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本日は以上です!
公務員の皆さん、公務員のアドバンテージを使って、
不動産投資にチャレンジしてみてください!

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