こんにちは！現役公務員兼不動産投資家のニコです！
今日は「中古アパート投資の成功法」について解説します！
記事の写真見てくれました？僕の大切なボロアパートです(笑)
最近は不動産投資が流行ってきた印象ですが、
不動産投資でインカムゲインを残すことに集中した場合、
「中古アパート」投資より優れた手法はありません。
僕は耐用年数越えの築古アパートで不動産投資をしていますが、
数年運営して分かったことは、ノウハウが出尽くしているということです。
つまり、
〇物件の善し悪しを目利きするノウハウ
〇高利回りで運営するためのノウハウ
〇修繕に関するノウハウ
などが巷の書籍等でおおよそ判明しているわけです。
なので、「努力家」という条件は付きますが、
最も再現性と収益率のバランスが良い手法ではないかと思っています。
今日は、中古アパート投資の成功法について、
先に述べたノウハウ３点を中心に解説していきたいと思います！
〇どのような物件が良い物件なのか
〇どうすれば高利回りで運営できるのか
〇修繕はどのように対応すればよいのか
これらが実践できれば、大きな失敗はしませんよ。
では早速始めましょう！
①良い中古アパートとは何か
良い中古アパートを端的に言うと、
・利回りが高く
・満室にしやすく
・修繕等が発生しにくく
・資産性もある
そんな物件です。
もちろん簡単には出てきませんが、どこかを妥協すれば１か月に１件程度は見つかります。
例えば、
「利回りはそこまで高くないけど、賃貸需要もあるし、資産性も高い物件」
「空室が多くてボロボロだけど、埋めたら利回り20％の物件」など、色々あるでしょう。
このうち、努力で解決できないのは「修繕」と「資産性」です。
なので、僕は空室が多かったとしても、ある程度管理の行き届いている、
資産性のある物件が良いと思います。
修繕の部分は後ろで詳述しますが、１年通して発生しないなんてことはないので、
躯体に影響がないような物件であれば投資対象にしています。
逆に、傾きやシロアリ等はよほど安く買えない限りは買いませんね。
また、資産性の観点では「積算評価」を意識しています。
築古だと土地値が重要なポイントになってきますが、
土地値は路線価だけでなく、実勢価格も不動産業者さんに聞いて確認しています。
この積算評価ですが、最低でも売価の９割程度はほしいなと思っています。
ちなみに利回りは一概には言えませんが、大体１２％程度は欲しいところです。
１２％あれば、よほど毎月トラブルに見舞われない限り、黒字運営できるでしょう。
また地方の物件は高金利のノンバンク等にお世話になる可能性があるので、
必然的にこうしたいわゆるイールドギャップ（利回り－金利）を
とれるような物件が良いわけです。
②どうすれば高利回りで運営できるのか
次のテーマです。
物件を探していると、いやでも利回りが目につきますが、
表面利回りと実質利回りが異なることは、常に肝に銘じておきましょう。
そして、表面利回りを実現させるためには満室にすることが最も近道です。
空室対策については別記事でも十分解説しているので、
具体的なノウハウはこちらの記事を熟読してほしいのですが、
今回は高利回りで運営するとはどういうことか、改めて確認したいと思います。
まず、実質利回りですが、僕は以下のように定義しています。
「（家賃収入－管理費－清掃代・水道光熱費等の諸費用）×12月／売買代金」
例えば、
売買代金4,000万円
家賃収入500,000円／月
管理費５％（25,000円）／月
清掃代・水道光熱費等の諸費用15,000円／月
としたとき、
「（500,000－25,000－15,000）×12月／4,000万円」＝実質利回り13.8％
のようなイメージです。利回り14％弱というのは相当優秀ですね！
ではこの数字を実現するために何をするかと言いますと、
まずは満室家賃を毎月得られるようにするとことですね。
そのためには空室対策はもちろん、管理保証会社や家賃保証会社と連携した
滞納防止など、家賃を確実に得られるようにあらゆる努力を行うべきです、
続いて、管理費ですが、ここはあまり値下げできない部分になるかと思います。
メガ大家さん級になると、規模の論理が働いて管理会社も管理料３％のような話も
聞きますが、管理料５％を気持ちよく支払う方にシフトした方が、
円滑な賃貸経営ができるのではなかと思います。
清掃代・水道光熱費等の諸費用は支出を削減できる部分になるかと思います。
例えば清掃代も管理会社経由であれば7,000円だったものが、
シルバー人材センターに頼めば3,000円のようなことはよくあります。
一方で、インターネット利用料（入居者のインターネット利用が無料）のような
入居者サービスに繋がっているものを急にやめてしまうと、退去リスクに繋がるので、
バランス感をもって取捨選択していきたいですね。
③修繕はどのように対応すればよいのか
「中古アパート投資の成功法」最後のポイントは、修繕と上手に付き合うことです。
中古アパートは面白いように（実際は全然面白くない）定期的に修繕が発生します。
その都度、２～３万円とびますし、少し手のかかる修繕だと10万円単位の支出です。
この修繕はなかなか防止できません。
ではどうすれば良いかというと、まずは購入時（入口）の部分でのポイントです。
管理が全然行き届いていない物件は買わないか、
現地視察時にある程度の修繕を見込んだうえでの金額で買うことです。
空室期間の長い部屋などは配管などが痛んだり、目に見えにくい部分もありますが、
なるべく多くの情報量をもって、修繕は発生するものと割り切っておきましょう。
購入後の具体的な対応ですが、ポイントは３つです。
１つ目はシンプルに、すぐに使える現金を手元に置いておきましょう。
規模にもよりますが、100万円程度あれば安心です。一通り対応できますね。
２つ目は安く修繕してくれるパートナーを探すことです。
僕の場合はなんでも屋さんをタウンページから見つけてパートナーにしています。
タウンページは正直、当たり外れが大きいのが残念ですが、
当たった時は非常に良心的な価格で素早く対応してくれるのでコスパ◎です。
何かあったら電話一本ですぐに見積もりを出してくれますし、
一人で何でもできるので無駄な人件費や広告代、
営業費用が掛かっていないので、管理会社より２～３割は割安です。
３つ目は火災保険をうまく活用していこうというものです。
火災保険は、配管のずれ等により生じる水漏れなどは保険対象になる可能性が高いです。
水漏れでクロスが破れた場合や、床を張り替える場合など、
火災保険はいざという時に、痛い支出を補填してくれます。
火災保険は年々値上がりしていますし、大家側も虚偽の申請は絶対にNGですがが、
中々申請を出させない大家に不利益な情報をもたらす保険代理店もいるようです。
正確な知識をもって申請し、キャッシュアウトが少なくなるようにしたいですね。
④～最後に念のため～中古アパートの運営は楽ではない
以上がアパート３棟運営しているニコが伝えたい「中古アパート投資の成功法」です！
僕は中古区分投資からスタートし、運営方法をじっくりと学んだ後に
アパート投資にシフトしましたが、
中古区分投資と１棟アパートは全く別物の投資です。
今回の記事は僕の中古アパート愛も相まって中古アパートのメリットに目が行きがちですが、
僕自身、血の気の引くような修繕見積もりが出てきたり、入居者トラブルに見舞われたり、
本当に大変な思いもしながら長い目で資産形成をしている状況です笑
僕のブログでは中古不動産投資に関する記事を他にもいろいろと書いています。
是非お読みくださいね！
最後までお読みいただきありがとうございました！
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