こんにちわ！現役公務員兼不動産投資家のニコです！
今日は「不動産投資のリスクを減らす現地調査」についてお話します！
ニコは不動産投資をして数年経ちますが、
アパート投資を行い始めてからは現地調査を欠かしたことはありません。
現地調査は投資家・大家側のディフェンスの部分で重要です。
利回りが良くて買ったは良いものの、すぐに大規模修繕が発生してしまったり、
全く客付けできない欠陥（近隣に嫌悪施設があった）があればダメージは大きいですよね。
「現地調査していれば…」なんていうのは後の祭りです。
予め投資家自身のディフェンス力を高めておきましょうね！
※ディフェンス力を高めるために以下の記事も是非読んでください★
もちろんニコも初めから全て上手にできたわけではありません。
何度も現地調査を行ううちに、実感して分かってくることの方が多いです。
今回は初心者の方が上手に現地調査デビューできるよう、
現地調査のポイントをまとめましたので、是非ご覧ください！
①物件の基本情報の確認
まず初めに物件の基本情報を確認しましょう。
基本情報は金融機関の融資に直に響いてきます。確実に押さえておきましょう。
金融機関との面談の時にも詳しく話せると好印象です！
・接道
→融資付けに直接関係してくるのでとても重要です。
物件概要に書いてある接道と違いがないか確認しましょう。
※接道とは公道・私道等様々です。再建築不可の物件は基本的に融資は出ませんし、
セットバックが必要な場合や私道の奥地にある物件などは、
土地値に掛け値を入れて積算しておくことで、銀行目線の適正な土地評価が可能です。
・境界
→杭が打たれているか確認しましょう。境界が未確定だと隣地とトラブルになる可能性がたあります。
未確定の場合、係争になっていないかについて仲介業者さんに確認しておきましょう。
ただし未確定だからといって即対象外という事ではありません。
30万円程度の費用はかかりますが、土地価格調査士等にお願いして
境界を確定することも可能です。物件自体が安ければ安ければ購入候補です！
②建物外側（建物の外観・基礎など）
・物件の雰囲気や管理の状況
→まずは建物全体の雰囲気や管理の状況です。
明らかにおかしそうな人が出入りしてないか、残置物がないか、
ゴミ屋敷など生活が破綻してそうな部屋はないか、清掃状況は大丈夫か、
全体の様子を確認しておきましょう。
・物件の傾き
→水平器を持っていって現地調査を行うとよく分かります。
仲介さんの前でビー玉転がしたりはやめてくださいね(笑)
ニコは物件の傾きがあると基本的に見送りです。地震の時とか不安なんですよね。
・外壁と擁壁
→外壁のクラック（ひび割れ）や爆裂現象が発生していないかチェックしましょう。
外壁を触り粉が手につく場合はチョーキングと言って、防水加工が寿命を迎えています。
いずれも水漏れの原因になりますので、購入時に修繕費用を見積もっておきましょうね。
ちなみに外壁修繕は、階数が多いほど値段が上がるため注意が必要です。
個人的には2階建てであれば修繕の際に足場が不要な場合が多いのでお勧めです。
また、横浜のような坂道が多い物件は物件の擁壁も同じように注意しておきましょう。
・手すりや外階段の鉄部が錆び
→鉄部が錆びるのは当たり前のことなので、そこそこ汚れていても怖がる必要はありません。
修繕費も大きくかかりません。
・シロアリ、基礎等
→オンボロ戸建て等の場合は仲介さんに床下などが見せてもらえるか確認しましょう。
建物の構造は入居者が安心して生活するためには欠かせないものです。
心配であれば専門家の調査をお願いしておきましょう。
・駐車場
→建物の外側という事で、駐車場もチェックしておきましょう。特に地方は必須です。
台数や配置、車止めがあるかどうかなどを確認しておきまし等。
たまにコンクリートが爆裂しているケースもあるので要注意です。
ニコは爆裂に気付かず購入してしまい、購入後に大きめの穴が開き、
修繕に10万円ほどかかりました…（泣）
③建物内部（室内の状態・設備）
・天井の水漏れ
→室内では最重要項目です。
シミがある場合などは仲介業者さんに天井裏まで見せてもらいましょう。
雨漏りが各部屋で発生している物件は見送りです。
・床鳴り
→山林の近く・海沿いなど、湿気が高いエリアの建物は要注意です。
カビだらけになると木材の腐りも早いです。
床鳴りが至る所であると、入居者の苦情に繋がるので早急に修繕が必要です。
・設備
→水回りは要チェックです。キッチン・風呂・トイレ…。
クリーニングすればそのまま使えるのか、フルリフォームが必要かで、
100万円単位で変わってきます。リフォーム費用を見積もるためにも必ずチェックです。
ちなみにリフォーム業者を同行させても良いのか迷う方もいると思います。
買付を確実に入れるとしても、リフォーム業者は同行させたい時は
予め仲介業者さんに許可がマストです。許可が下りなければ諦めましょう！
信頼できるリフォーム業者さんがいれば同行してもらい、見積りを取ってもらえると良いです。
その見積もりが値引き交渉の説得材料にもなります。
一方で、パートナーになるリフォーム業者さんがいない場合は、
到底出せないような金額のリフォームを提案されてしまう可能性があるので、
最初のうちはリフォーム業者さん抜き方が良いのかなと思います。
④地元不動産業者（賃貸仲介店等）へのヒアリング
ここからは物件本体ではなく、賃貸需要の調査です。
個人的には物件調査４割、ヒアリング６割のイメージです。
現地の賃貸仲介店のヒアリングは購入判断の重要なポイントです。
ヒアリングのポイントを一言で言うと、「入居者が決まる物件なのか」どうかです。
そのために、
・エリアならではの賃貸需要（ファミリー、単身、サラリーマン、学生など）
・満室にするための初期費用設定（敷金礼金・フリーレント）やキックバック等
・競合物件の状況
・対象物件のネガティブ情報（変な入居者がいる。昔自殺があった。など）
・賃料相場（駅から何分で、何部屋空いているが想定家賃はいくらにすれば良いか。）
・どのような間取りの人気があるのか。
こうしたヒアリングを行い、間取りや賃料が地域の需要と合っていない場合や
レントロールの的確性が疑われる場合などは物件を見送りましょう。
想定家賃で確実に決まる物件でないと、期待する利回りが実現できないからです。
⑤物件エリアの雰囲気
これも押さえておきましょう。自分の足で調査することが大事です。
ニコは必ず自分がそのエリアの住民になったつもりで、１日かけて周辺環境をチェックします。
その中でも、
悪臭、騒音、近隣の忌避施設、近くにある類似物件の空室状況など、
お金で解決できないところは注意です。
ちなみに、現地での計画的な調査を行うためには、「地図」がポイントです。
できるだけ事前に地図を準備しておきましょう。
グーグルマップだけでなく紙で打ち出す方が良いですよ。
最寄り駅から物件までのアプローチや様々な施設が徒歩圏内にあるかどうかを確認し、
どんどん丸を付けてコメントを入れておきます。
そうすることによって、自分の理解も深まるし、金融機関への提出資料としても使えます。
その他に調べておくべきものとしては「最寄り駅」があります。
最寄り駅の規模乗降者数等や駅前情報が銀行評価に影響しますし、
最寄り駅の商業施設の充実度合いで、入居者ターゲットのイメージも掴めます。
最寄駅からのルート確認も必ず徒歩です。コンビニやスーパー、公園など自分の目で確認しましょう。
徒歩20分以上の場合はバス便の場合もありますよね。
そうです、面倒でもバスに乗りましょう。
バス停までの乗車時間や、バス停から物件まで何分か。
こうした体感は自分で行動することによって得られるものです。
⑥現地調査の活用の仕方
調査の結果何か良くない点が見つかったとしても、
それでも何とか買えないかを真剣に考えることが大切です。
欠点に着目して見切りをつけず、短所を何とか改善できないか、
お金がかかりそうなものはそのコストを少しでも減らせないか、
売値の価格交渉ができないかどうかを考えましょう。
特に、数字上の購入基準を満たしていて、融資も受けられそうな物件を
簡単に捨ててはいけません。
・破損しているところを安く修繕しする
・入居マナーの改善させる
・清潔感に向けた掃除の徹底を行う
不動産投資家は、発見したデメリットを改善することでお金を稼いでいます
どんな物件でも安く手に入れば優良物件になるので、
採算ラインを検討せず、指値もせずに辞退するのはＮＧですからね！
最後に、現地調査で見たものは全て写真に保存しておきましょう。
ニコもそうですが、兼業だと不動産投資に割ける時間は限られます。
現地調査は一度で全て確認しておくことがとても大切なのです。何度も行けませんからね。
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本日以上です！
現地調査は物件購入の際に、自分自身を守る際にとても重要です。
見落とししてしまうとそれで取引後に問題を抱えるケースもあります。
初めからすべての項目を網羅して現地調査を行うことは難しいですが、
できるものから調べていきましょうね！
最後までお読みいただきありがとうございました。
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