こんにちは！
現役公務員兼不動産投資家のニコです！
今日は「不動産投資のリスク」について解説したいと思います。
不動産投資はリスクが付き物ですが、
しっかりと理解して対策を打つことで、単なるデメリットに変わる場合も多いです。
よく分からないから怖いという方が多いと思うのですが、
古代から続く投資なので、既に失敗事例や課題解決ノウハウが出尽くしています。
同じ轍を踏まなければ成功する確率がぐっと高くなるわけですね。
今日は不動産投資で押さえたい６つのリスクについて解説していきます！
①空室リスク
不動産投資の成否を決定するのが、満室で運営できているかどうかです。
空室リスクさえコントロールできれば、不動産投資は上手くいくでしょう。
逆に空室リスクをコントロールできないと、利回りも机上の空論になってしまいます。
空室対策の知識については超重要なので、
絶対満室経営をモットーにしているニコのノウハウを別記事にまとめました。
（と言っても私オリジナルではなく、尊敬する寺尾恵介さん、浦田健さんの書籍から
多くのものを学ばんだものが私のベースになっています。)
以下の記事も参考にしてくださいね！
②家賃下落リスク
新築･築浅物件にチャレンジする際に気をつけるべき事項です。
新築で入居した方が１度退去してしまうと、次に入る方は中古物件になる訳です。
すると、新築時に75,000円で入居されてた方が４年で退去した時に、
次に入る方は70,000円じゃないと入居が決まらないといったケースが出てきます。
新築が乱立するようなエリアでは家賃下落の幅も大きくなります。
周辺相場も理解しながら無理のない家賃設定になっていないか確認しておきましょう。
ちなみに中古物件は約10～15年で家賃下落がストップします。
「最も効果的な空室対策は退去を出さないこと」ですので、
この家賃下落の底で満室運営できて、利回りが高い物件を買うことが重要です。
③滞納リスク
滞納リスクは
「家賃保証会社への加入」と「管理会社との連携」でリスクを下げることが可能です。
自主管理の時はリスク度が増します。ニコのような公務員は自主管理が規定上不可能ですが、
自主管理をされている方は気を付けましょう。
滞納を未然に防ぐ対策は上記の通り、主に２つです。
(1)家賃保証会社との契約を入居条件にしてもらうこと。
これにより家賃が滞納された場合でも３～４か月の家賃は保証されます。
滞納者には家賃保証会社から督促が行われる仕組みになっています。
(2)管理会社との連携です。
振込みが遅れ気味の方がどういう状態か、大家が確認しきれない入居者の状態を
管理会社に把握して頂き、適時適切にチェック・フォローするようにしてもらいましょう。
また、生活保護受給者も滞納リスクがあります。入居者が生活保護受給者の場合は、
家賃を役所から管理会社に直納してもらうことが可能です。
この手続きは入居者（生活保護受給者）本人が手続きを行う必要があるので
ひと手間かかりますが、リスク軽減の観点から対応することをお勧めします。
続いて、もし滞納が発生した場合の対応についても書いておきます。
もし滞納がされていればその時に滞納の記載が出てきます。
《こんな感じ》
これを確認したら管理会社に連絡し、ご本人の事情等をまずは確認します。
家賃保証に加入してるので、数ヶ月は家賃が入ってくるのですが、
この間に対応しておかないと、家賃の入らない滞納案件に突入します。
管理会社と保証会社の関係によっては中々情報が上がってこないのですが、
粘り強く交渉し情報を吸い上げましょう。
そこから先は個別対応によるのですが、私の場合は3ヶ月の分割払いなどを提案しました。
そして「こちらの提案を飲めない場合は強制退去の手続きに進みます。」
と管理会社を経由して文書で伝えました。
文書で伝える理由は、
・言った言わないを避けるため
・相手に弁解の余地を与えないため
・文面の冷たいプレッシャーをかけるため です。
以上の通り、滞納は手間がかかる（その上収入アップにはつながらない）ので
なるべくなら避けたいものです。
一方で、コロナによる収入減など、入居者一人ひとりの生活が苦しくなっているのも事実。
大家として杓子定規の対応ではなく、入居者に寄り添った対応をしていきたいものですね。
④修繕リスク
新築物件の場合は一般的に、１０年間の瑕疵担保責任が売主に課されます。
※瑕疵担保責任というのは、物件に瑕疵があった場合に責任を取ってもらうという条項になります。
これは新築物件の大きなメリットになります。
購入後１０年間は大きな修繕のリスクが僅少だからです。
中古物件を買う場合は、瑕疵担保責任がどうなっているかよく確認してから購入しておきましょう。
ボロ物件を購入し、すぐに配管工事などが発生したら目も当てられません…
さて、修繕ですが、水回りの修繕等は、火災保険や入居者加入の保険を使える場合もありますが、
ここでは一般的な修繕への対応について解説したいと思います。
代表的なのは退去後の原状回復ですが、中古アパートを運営していると、
「排水溝が詰まっている」「トイレの鍵がかからない」「玄関のドアのしまりが悪い」
毎月当たり前のように管理会社経由で入居者から連絡が来ます。
これらのリスクを下げる方法は３つです。
(1)現金を手元にしっかりと蓄えておくこと
修繕は１～２万円で済むのが多いのも事実。
これをケチって修繕が遅れれば入居者の満足度は確実に下がりますね。
必要な修繕は管理会社と連携して速攻手配して対応しましょう。
「入居者満足度が向上するチャンスだ」と思えば、適切な判断が下せるはずです。
(2)管理会社の修繕依頼を鵜呑みにしないこと（特に原状回復時）
管理会社とのコミュニケーションが重要な部分ですが、
家賃に見合わないバリューアップなど、過度な原状回復は不要です。
原状回復工事は、家賃相場に見合った原状回復かどうか、
その点を意識して修繕を行うよう意識しましょう。
私は『家賃の６～９か月分』というルールを自分で決めて、管理会社と調整しています。
マイルールを持つことで、余計なキャッシュアウトのリスクを減らすことができます。
(3)入居者に物件の価値を理解してもらう
中古物件を運営しているニコならではかもしれませんが、
入居時に『現状有姿』を理解してもらうことです。
つまり『この家賃だから、これ以上はバリューアップしないよ』と念押ししておくわけです。
家賃７万円の部屋で「ウォシュレット無し」や「網戸無し」はあり得ないと思いますが、
家賃４万の部屋では考え方が分かれると思います。
ニコの場合、この点で異議を唱える方がいれば退去してもらうようにしています。
なぜなら、「家賃４万円でこんな部屋に住めるのか！」と言われるくらいの
部屋を用意している自信があり、すぐに入居者が決まるからです。
⑤設備故障リスク
築古物件の場合、修繕と同じように当たり前に出てくるのが設備故障です。
ここでは大家の強力な味方であるプロパンガス会社の活用による
リスクコントロール策について説明します。
プロパンガス会社さんのサービスは正直とてつもないですね。
私は10／12部屋空室だった2号物件では、
・給湯器10年間フリーメンテナンス
・エアコンが壊れた場合、各部屋1台保証
・モニター付インターホン全部屋新設
給湯器３０万円、エアコン１０万円、モニター付インターホン１万円としたら、
５００万近い保証のサービスを受けられるわけです。
もちろんあまり過剰なサービスは考え物。
入居者さんのガス代にはね返り、入居者の満足度が下がってしまうと
空室リスクを高めてしまうことになるからです。バランスを見極めましょうね！
⑥災害リスク
最後は災害リスクですが、災害リスクも２つ対策があります。
(1)物件を買うエリアを分けること
『東北と関西』、『北海道と東海』、『北陸と九州と関東』こんな感じです。
購入エリアを限定して地域密着の不動産投資を行うドミナント戦略の場合は
この災害リスクに極めて弱いと指摘できます。
一つの地震や水害で物件２～３棟が壊滅的な被害を受ける可能性があるからです。
物件エリアを分けておくことで、災害リスクは軽減できます。
(2)火災保険・地震保険の活用
火災保険は『火災』という文字が入っているため
火事以外使えなさそうな印象がありますが、決してそんなことはありません。
台風が起きた場合は風災で保険が下りますし、水害でも保険が下ります。
災害時にすぐに保険代理店へ請求できるよう、
火災保険・地震保険の証券内容を確認しておきましょう！
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以上になります！
今回の記事は私自身も復習用としても何度も読みたい記事になりました。
実用的な内容が多かったと思いますので、是非何度もチェックして頂ければと思います！
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