中古区分マンション投資の成功法

ニコの不動産投資

こんにちは!現役公務員兼不動産投資家のニコです!
今日は「中古区分マンション投資の成功法」について解説します!

融資の厳しい時世においては、
不動産投資をしたくても中々始められない人が多いのではないでしょうか。
自己資金がたくさん用意できる方であれば話は別ですが、
自己資金が乏しい人にとっては、数百万のキャッシュアウトは厳しいですよね。
「自己資金がない、でも不動産投資を始めたい…」
そんな方にとって「中古区分マンション投資」は最適解です。

自己資金が300万円程度捻出できるのであれば、
築古の中古戸建からスタートするのも選択肢としてアリだと思いますが、
(300万円で物件を仕入れて、150万円程度のリフォーム融資を公庫から受ける)
自己資金が100万円以下の人であれば、
①時間をかけて自己資金をためる。
②区分投資から始めて数年の投資実績を作り、その与信をもってステップアップする。

どちらかの選択肢が考えられますが、
ニコの場合は断然②を選択します。
投資は何事も長期運用できると勝率も高くなりますからね。

それでは、解説を始めたいと思います!

①中古区分マンション投資とは何か

アパート投資は、1棟まるまる所有者となって、
全ての部屋を貸し出して家賃収入を得るのに対し、
中古区分マンション投資とは、いわゆるマンションの1部屋を貸し出し、
家賃収入を得ること
です。

同じ「不動産投資」といえども、私の感覚では勝ちパターンが全然違います。
なので、「区分投資はアパート投資と違う」ことを前提に
知識を深めていって頂きたいです。

当然メリットとデメリットも異なります。
大きなメリットは流動性が大きいところや管理運営の負担が少ないところです。
普通のサラリーマンが資産形成する上でピッタリな投資といえるでしょう。
デメリットは、手がかからない分、利幅も少ないという点です。
この辺は、別の記事にも解説していますので、ぜひご覧になってください。

前述したように、区分投資はマンションの1部屋を貸し出すにすぎません。
ですので、例えば、共用部の電気が切れたとか、エレベーターの調子が悪いとか、
玄関にゴミがたまっているとか、
アパート投資で出てくる様々な管理運営ストレスはほとんどないと言えます。

(逆に、廊下をもっとオシャレにしたいとか、外壁が汚いから塗装したいとか、
 「共用部」については、区分投資家の所有物にはならないので、
 工夫できないのはつまらないかもしれません。)

②負けない投資~利回りではなく、「売却」「手残りCF」を意識せよ~

さぁそんな区分投資ですが、そもそも「失敗」とは何でしょうか?
「客付けできないこと?」
「思ったより修繕が発生してしまうこと?」

ほかにも色々あるかおもしれませんが…
私の答えは2つで、「売却できなくなること」「年間CFが赤字になること」です。

売りたいときに売れない状況は、ある意味不良債権を抱えているのと変わりません。
また、資産形成をしている以上、区分投資とは言え、黒字を弾きたいものです。

では、どんな物件であれば負けにくい、失敗しにくい物件といえるでしょうか?
まず、「売却できる物件」であることです。
これは、次の買い手を意識する必要があります。
つまり、次の買い手が黒字キャッシュフローをシミュレーションできることが
大切になってくるわけです。

そうすると、家賃がある程度確保できることは大前提として、
「融資年数が長期間残っていること」
が黒字キャッシュフローを生み出すための必要条件になってくるわけです。

ここ数年の融資情勢を見ていると、オリックス銀行やイオン銀行等は、
区分投資マンションに対して「60年-築年数」で融資を出しています。
そうすると、相手が35年融資を引くためには築25年程度の物件であることが必要です。
仮に10年保有で逆算すると、築15年程度の物件を買わないと、
売却が難しくなるということです。

巷では、「利回り〇%!」とか華やかに謳っている物件がありますが、
築年数が30年以上のものも多いです。
もしあなたが築30年以上の物件を10年保有したら築40年。
この時、破格の条件でない限り、あなたの物件は売れ残りが確定するでしょう。

少し難しいかもしれませんが、次の買い手のことを考えた融資期間は
ぜひ理解してほしいポイントです。何度も読んでくださいね。

続けます。
次に「年間CF」についてです。
そもそもCFとは、
家賃収入-ローン返済-管理料-修繕費・原状回復費-(±税金)です。

手残りを多くする方法はシンプルで、
入ってくるお金を増やすために、家賃をできるだけ下がらないようにすることと、
出ていくお金を少なくするために、修繕費や現状回復費用等の支出を少なくすることです。

よく営業で見かけるが、黒字を誇大に見せるパターンですね。
実際に買ってみると、月々1万円の黒字が出ていたとしても、
エアコンの交換で-10万円、給湯器の交換で-10万円、退去が出たから-30万円
なんていうのはよくあります。
不動産業者は管理を請け負って、リフォームで稼ぐという魂胆なので、
日頃のキャッシュフローで大家に利益を渡しても全然痛くないのです。

さらに悪徳業者だと、サブリース契約更新のたびに、
家賃下げずとも十分に客付けできるエリアであっても、
5千円や1万円を平気で下げてきます。
そうなると、質の悪い入居者が入居してしまい…負のループに陥ります。

さて、各要素に立ち返ると…
⑴家賃収入を維持するために…
→家賃が下がらないエリアでの物件を買いましょう。
 家賃が下がらない物件を買えば、
 サブリースによる料金改定でもあまり影響を受けません。

⑵修繕費や原状回復費の支出を抑えましょう
→割安で、設備故障負担や原状回復費用を全額業者さん(or入居者)負担に
 してくれる業者さんを選びましょう。

この⑴⑵を徹底することができれば、
中古区分投資で負ける可能性は極めて低いのではないでしょうか。

③区分投資の買い方はこれで決まり。マジで負けないからよく読んで

結論先出しで言うと、
「東京or横浜or川崎・築浅~築17・18年」の物件を
「原状回復費&設備故障をフル保障」で対応してくれる会社から
「オーバーローン」
で購入することです。

まず、東京・横浜・川崎エリアですが、
このエリアは数年先まで単身者の人口が増え続けます。
人口が増えるエリアで物件を持つことで、入居希望者が一定数確保できるため、
家賃下落のリスクを抑えられます。
また、新築の家賃下落が大きいことは有名ですが、
築10年~20年程度の物件は家賃下落が落ち着いている築年数であり、
家賃下落が小さい
です。
少し応用的に捕捉すると、「築浅」~「築17・18年」としているのは、
保有期間の幅を持たせつつ、次の買主が買える融資期間を残しておくためです。
5年10年保有した後に、売却するためには、売却しやすい築年数内であるよう、
あらかじめ逆算した築年数を選ぶというわけです。
さらに補足すると、2003年築以降の物件は最新の耐震基準を満たしています。
ですので、天災リスクは皆無ですし、銀行評価も伸びやすい傾向
があります。

次に、「原状回復費&設備故障のフル保障」についてです。
原状回復費の目安ですが、ワンルームでどんなに部屋をきれいに使ってもらったとしても
10万円程度はかかります。
壁紙の全面張替えや、床の張替えが出てきてしまうと、30~40万円はかかります。
これに水回りが入ってくると…想像したくありませんが倍以上します。
数年貯めたCFはもちろん、確実に自分の本業の給与から持ち出しですね。
設備の故障はボディーブローのように効いてきます。
毎月1万円のキャッシュフローがあったとしても、エアコン、給湯器、換気扇等々…。
挙げればキリがありませんが、とにかく定期的に何かが壊れます。
いつ何が壊れて、いくら負担しなければいけないのかを考えるのは
精神的にも結構きついものです。

こうした不動産投資をする上でのデメリットの部分をすべて解消しているのが
不動産業差によるフル保証のサービスです。
つまり、こうしたサポートを提供してくれる業者さんに管理を頼めば、
予定外のランニングコストが一切かからないというわけです。
実際にランニングコストとしてかかってくるのは毎年の固定資産税くらいでしょう。
収支計算がしやすいので、精神的にも安定して不動産を持ち続けることができます。

最後に「オーバーローン」で買うことについてです。
不動産の売買には、登記費用や銀行決済の手数料など諸費用が掛かります。
物件価格の5~7%と言われており、2000万円の物件でも100万円程度は必要です。
ここを含めて融資してくれるところを探しましょう。

月々の返済は多少高くなりますが、恐れる必要はありません。
なぜなら節税効果を発揮し、所得税還付という形でお財布に戻ってくるからです。
持ち出しは最小限(印紙代とか)で不動産投資家デビューしましょう!

④まとめ

以上がニコのおすすめする区分投資です。
昨年から今まで10人以上の方を業者さんに繋いできましたが、
誰一人失敗せず、上手く他人資本を使いながら資産を拡大しています。

コロナ禍で地方回帰が叫ばれていますが、
都内のワンルームマンションの価格は右肩上がりです。
上手に物件を仕入れることができれば、あとは時間を味方にするだけ。
毎月毎月入居者さんが借金を返済してくれて、残債が減ったタイミングで
近似価格で売っていく。やることはシンプルですが、勝率の高い投資
になりえます。

「不動産投資」の中でも区分投資は時間のかかる手法です。
所得税還付でプラスになるとはいえ、月々のCFがマイナスになる可能性もあるため、
アパート投資しかしたことがない方からは「区分投資は駄目だ」みたいな声もよく聞きます。

でも僕が断言できる人は、そういう人たちって区分投資の戦い方を知らないだけです。
アパート投資をできてる時点で、その人たちは時代が良かったか、
そもそも属性が良い、自分たちの身分を隠したドリームキラーです。
持たざる者は持たざる者の戦法で、正しい知識に基づいてチャレンジしてほしいなと思ったりします。

本日は以上です!
僕は自分の経験談に基づいたそれぞれの手法について解説しています。
以下にリンクを貼ったそのほかの記事も参考になると思いますので、是非お読みくださいね!

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