ローリスクな「区分マンション投資」を理解しよう!

ニコの不動産投資

こんにちは!

現役公務員兼不動産投資家のニコです!
今日は不動産投資の中でも堅実な手法に当たる
区分マンション投資(以下、区分投資)について解説したいと思います。
区分投資とは、マンションの1室を購入し、
それを貸し出し、家賃収入を得ることを言います。

公務員やミドルクラスのサラリーマンはリスクの低い区分投資で投資経験を積み、
アパート投資に移る…
不動産投資のスタートとしては、区分投資が王道ではないでしょうか。

そうは言っても、世の中には儲からない区分投資が溢れています。
今日はそんなババを掴まないための、区分投資の基本的知識をお伝えします。

そして最後に、超重要な情報を載せておきますので、当てはまる方はニコまで連絡くださいね!

①区分投資のメリット

ニコはこれまで区分投資もアパートも両方経験していますが、
区分投資のメリットは以下の通りです。

⑴失敗しにくい
不動産投資の失敗には色々な定義がありますが、
・家賃収入も入らない
・売却も出来ない

この状態では、借金が残りますので失敗です。エリアを間違えると痛い目に遭います。
逆にエリアを間違わなければ、空室リスクがぐっと下がります。
また、即金性が高く、資金が必要なタイミンクで売却、利確してしまうことが可能です。

⑵即金性が高い(≒流動性が高い)
買い手が多く売却しやすいので、お金が必要になった時に現金化しやすいのが特徴です。
子供の受験期や家族の病気治療など、
急な出費にもすぐにまとまったお金として手元に換金することができます。
売却を検討してから大体2~3か月あれば換金できるので、とても便利です。

⑶自己資金が不要な場合が多い
簡単に言うと、銀行が融資してくれやすいということです。
不動産投資の醍醐味であるレバレッジを他人資本でチャレンジできるわけです。
ただし45年ローン等で無理やりキャッシュフローを作るスキームはオススメしません。
残債(借金元本)が減るスピードが遅く、売りたい時に残債以下で売るのが難しいからです。

⑷生命保険効果がある
不動産を購入すると、団体信用生命保険に加入することになります。
これは契約者の不幸が起きたときに、借金がゼロになるという保険です。
例えば、2000万円の物件を購入し、団体信用生命保険に加入している場合、
死亡時に2000万円の生命保険に加入しているのと同義になりますので、
生命保険に加入する必要が無く、家計の支出削減に繋がります。

⑸不動産投資の知識をじっくり学べる
初めから大きなロットでやるのではなく、区分投資からスタートすることで、
不動産投資を行う上で必要な知識をじっくり学べます。
・関係者とのコミュニケーション
・空室対策の知識
・トラブル対応
・確定申告などなど
アパート経営でも必要な知識をしっかりと学びましょう!

②区分投資のデメリット

続いてデメリットを解説します。

⑴規模拡大のスピードが遅い。
区分投資は1回の決済で1部屋しか決まりません。
アパート投資に比べて規模拡大の効率性は劣ります。

⑵エリア分散によるリスク分散がしにくい。
区分投資を安全に行うのであればとうしても都心に買わざるを得ません。
エリアを分ける事も可能ですが、地方は売却しづらいため、地方自体がリスクになりお勧めしません。

⑶修繕等が自由にできない。
共用部は全員の所有物なので、
工事や修繕を行うためには管理組合の許可が必要な場合が多いです。
例えば、エントランスの雰囲気を良くするために
昼光色から電球色に変更したくても勝手にはできません。
「バルコニーをオシャレにしたい!」と思っても、
バルコニーは避難通路で共用部に指定されていることがあり、この場合も不可です。

③新築と中古、どちらが良いの?

区分投資の最初の判断の入口として、新築か中古か、選択できます。
これはどちらを買うべきか、明確な答えが出てのですが、
過去に何度も怖い系の不動産業者様から連絡が来てるので簡単に説明します。

<新築の利害関係者>
土地の所有者
建物の所有者
建設会社
不動産の仕入れ会社
不動産の仲介会社BtoB
不動産の売買業者BtoC

<中古の利害関係者>
土地の所有者
建物の所有者
不動産の仲介会社BtoB
不動産の売買業者BtoC

もちろん、利害関係者が少ない方がお得に購入出来ることは言うまでもありませんね。
もっと知りたい人は、不動産投資家の浦田健さんのYouTubeも見てみましょう。
明確に説明してくれています。

④ワンルームとファミリータイプの比較

区分投資の種類のもう一つの切り口として、
「ワンルームタイプorファミリータイプ」という切り口があります。
それぞれの特徴を確認しましょう!

ワンルームタイプ
入居希望者が多いことが特徴です。リフォーム費用が少ないこともメリットですね。
一方でライバル物件も多いです。
入居者の検索条件を考慮すると、駅徒歩5分圏内でないと競争力が落ちるので要注意です。
また、狭小住宅の方がリフォーム費用がかかりませんが、あまりに狭いと競争力が落ちます。
入居者の検索条件を考慮すると、最低20平米は確保したいところです。

ファミリータイプ
最大の特徴は、1度入居して貰えると長期間入居してもらえる可能性が高いことです。
その一方で、退去が発生した時はリフォーム代が大変…
2.3年分のインカムゲインが吹き飛ぶ可能性すらあります。
駅徒歩距離や部屋面積はワンルームタイプに比べ、神経質に考える必要はないですが、
客付けを考えると、スーパー、病院、学校、公園など、住居環境が重視される傾向があります。
都心のファミリー層は新築・築浅を好む傾向が強く、
人気のエリアは既に競合物件が多い点で苦労することが予想されます。

⑤まとめ!超ローリスクな区分投資はこれ!

以上をまとめると、ニコがおすすめする区分投資は、
都心、中古、ワンルーム、です。ただし、「初心者向け」という意味ですね!

やはり都心。これは物件の流動性を確保するために、マスト要件です。
そして中古。キャッシュフローの残りやすさから、これもマストですね。
ワンルームかファミリーかは判断が分かれますが、
中古×都心を選ぶのであれば、ワンルームの方が空室リスクが低いと思います。

様々な投資手法がありますので、自分の価値観に選ぶことが重要です。
ニコの知識が通用しないパターンもあると思います。自分が満足する物件を買いましょうね。

さて、最後に、公務員の方に向けて、特別なご案内です。
まだ不動産投資を始めておらず、区分投資にチャレンジしたい方がいれば、
お問い合わせフォームよりご連絡ください。
ニコが、紹介優先の優良業者様をご紹介します。

もちろん、ニコは公務員なので、コンサル料等の余計なお金を受け取ることは有りません。

・25~28歳の方:年収450万円以上
・29歳以上の方:年収500万円以上
・ローンない方が望ましい

以上に当てはまる方は融資的にもチャンスが大きいとの事です。
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本日は以上です!
不動産投資は怖いイメージも持たれがちですが、区分投資はやらない理由が全くないです。
アパート経営と異なり、忙しいサラリーマンでも、管理会社への委託で余裕で運用できます。

人間は知らない情報は怖いものだと思う生き物ですが、
是非、不動産投資の魅力を知って頂ければと思います。

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